2016年8月27日星期六

27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)昨晚在Jackson Hole銀行家年會發言,指加息理據在近數月加強,惟沒提到何時加息,僅稱應循序漸進。 分析員認為,根據耶倫想市場有準備今年內加息,是今年9月或12月加息機會轉高。 筆者傾向於認為,聯儲局去年啟動了加息的第一步,每年行多一小步,每年加多一次是較難避免的。 但是在其他國家力爭減息的環境下,美國聯儲局加息的步伐有多快,仍然是可以預料的。

除了耶倫的發言,最近長實放盤的傳言亦令市場關注,李澤鉅早前提及有意拓展業務至其他領域,不願言明新業務類型及所涉範疇,更稱除了總部長江中心之外,其他物業均可以出售。 市場最近盛傳長江實業地產已靜悄悄地將旗下的中環中心放盤,作價350億港元,為時6個月。 一旦交易成功,中環中心將會是香港最昂貴的單一物業交易。 長實地產發表澄清表示絕無此事,亦表示沒有所謂放售清單。

長實旗下的泓富產業信託(0808)能否有機會從母公司收購商廈,暫時是未知之數。 或許,長實旗下的一小部分非核心物業泓富是够能力的,但中環中心肯定是「太大件」了。

長實(01113) 香港物業估值

中資機構對本港寫字樓需求殷切,本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,可支持租金升幅,冠君產業(2778)受惠較明顯。 甲級寫字樓佔泓富(0808)物業收入5成半,亦同樣受惠。

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)等。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託(0808)於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業,包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

紅磡 都會大廈 泓富產業 808


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有八項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  兩座商用物業: 海名軒(部分),泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)

泓富產業信託(0808) 物業

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
7 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
8 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)的物業組合包括三個於觀塘區物業,以非核心商廈為主,受惠於政府致力發展東九龍的政策。



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公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)52.34億元
現時股價(港元)3.61元 (2016-08-26 收市價)
市盈率7.52倍
每股盈利(港元)0.480港元
市帳率0.71倍
每股帳面淨值(港元)5.12港元




泓富產業信託(0808)中期業績

泓富產業信託(0808)8月公布截至6月底止,物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元,全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元,每基金單位末期分派8.97仙。

期內,收益同比增長3.3%至2.229億港元;物業收入金額同比增長3.1%至1.76億港元;平均單位實際租金同比增長4.8%至每平方呎23.47港元;租用率減少1.8個百分點至96.7%。

每基金單位資產淨值5.12港元,同比增長2.8%;資產負債比率減少0.7個百分點至26.5%。

資產負債比率26.5%,對比2015年12月底止為27.2%。

泓富產業信託(0808) 派息上升

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號

業績摘要

於報告期間,泓富(0808)錄得 9.6% 的租金調升率,租用率亦保持於 96.7%的穩定水平。 泓富(0808)物業組合的平均單位實際租金錄得 4.8%的增長,達每平方呎 23.47 港元。

收益及物業收入淨額分別按年增加 3.3% 和 3.1% 至 2.229 億元和 1.76 億元。 而未經審核可分派收入為 1.314 億元,每基金單位分派為 0.0906 港元,按年增長 4.0%。

集團在九龍東的物業投資組合佔總物業收入淨額的 35.4% 。而在觀塘的一座商用物業 - 泓富廣場,其收益及物業收入淨額分別按年增長 13.2% 和 25.9%。

泓富產業信託(0808)  2016年 中期業績


財務管理

資金方面,泓富(0808)負債比率由2015年底的27.2%下降至26.5%。

泓富公布,已與銀行就一項定期貸款融資訂立一份融資協議,涉及提供本金總額為8億元之定期貸款,息率將按香港銀行同業拆息加1.05%年利率計算,且將於提取日起計五年到期及須予償還。

根據資料,泓富於2014年融資,為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808)  KC Korea


短評

泓富產業信託(0808)2016年上半年物業收入淨額按年增3.1%,可供分派予基金單位持有人之收益上升5.3%,每基金單位分派上升4.0%,業績符合預期。 今年股價上升2成後,現價預期息率5.1厘,預期息率仍略高於被視為高息(扣除股息稅後)、派息正在逐步減少的內銀股。

■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

在本港上市的眾多REITs(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金明顯提升。 租金調升率過去2年急升後,今年上半年幅度放緩至9.6%,未來租金增長將取決於整體市場情況。 根據資料,泓富於2014年完成再融資,為按 HIBOR 加年利率1.35%至1.50%不等,2019年11月之前並無重大再融資的需要。 泓富近日訂立的8億元定期貸款,息率將按 HIBOR 加1.05%年利率計算,將有助集團減低財務開支。

本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,泓富產業信託(0808)資產以非核心商廈為主,雖然不及冠君產業(2778)受惠,亦同樣受惠。 泓富(0808)較不受本港零售市道疲弱打擊,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證,擁有抗逆能力。

泓富產業信託(0808) 起動九龍東

展望未來,九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出,加上香港政府的基建規劃,投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區(「CBD2」)的長遠前景,依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業(808),料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱,但現時寫字樓的出租空置率持續下降,推動租金上升,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年6月底的租用率98.5%, 2015年12月底的租用率96.4%, 2016年6月底的租用率96.7%, 物業組合租用率自2006 年以來均在95%以上, 投資者需要觀察租用率會否穩定維持。

泓富(0808)的資產負債比率為26.5%, 與REITs 上限45% 有一定的距離,公司目前可動用併購資金達20億元,集團對上一次是2014年收購創業街9號。 由於收購物業需找回報達4至5厘的項目,才不會拉低整體回報,集團仍在尋找收購目標。 李澤鉅說除咗長江中心之外,乜嘢物業都可以賣,子公司的泓富能否從長實地產(1113)收購什麼資產,暫時是未知之數。

泓富產業信託(0808) 都會大廈

泓富(0808)現價計算,2016年上半年租金收入增長放緩,按年只上升4%,升幅低於過去數年。 如果沒有新的物業加入組合,除非經濟下行幅度厲害,相信未來數年的派息只會每年增加3%至9%,不會有什麼驚喜,但卻是穩穩陣陣。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.65厘左右,未來美國加息步伐緩慢,會低於未來數年泓富(0808)的股息上升速度。

▪  領展房產(0823)現價56.50元, 息率3.7厘。
▪  冠君產業(2778)現價5.00元, 息率4.0厘, 2016年度預期息率4.6厘。
▪  置富產業(0778)現價10.14元, 息率4.6厘, 2016年度預期息率4.9厘。
▪  泓富產業(0808)現價3.61元, 息率4.9厘, 2016年度預期息率5.1厘。
▪  陽光房地產(0435)現價4.92元,(2015-16年度預期)息率5.0厘。
▪  越秀房產(0405)現價5.14元, 息率6.0厘。
▪  春泉產業(1426)現價3.46元, 息率7.7厘。
▪  匯賢產業(87001)現價3.41元人民幣, 息率7.9厘。

泓富產業信託(0808)  潮流工貿中心


資產淨值,派息

泓富產業(0808)近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右,加上近年平均派息0.15元,股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價相除,9倍。 泓富產業(0808)現價市盈率7.5倍,這個數字算是接近9倍,亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (全年)
2011年 3.62元0.1202元
2012年 4.24元0.1354元
2013年 4.57元0.1495元
2014年 4.70元0.1630元
2015年 4.98元 0.1768元
2016年 -- 0.0906元 (中期)


泓富廣場 泓富產業信託(0808)


預期息率

泓富產業信託(0808)上半年度分派9.06仙,按年上升4.0%。

筆者初步估計,泓富產業信託(0808)2016年度派息按年上升4%,預期股息0.1839元。 現價3.61元計算,預期息率5.1厘。

泓富產業信託(0808) 起動九龍東



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808  1年圖 2016年8月


3年圖:

泓富產業信託 808  3年圖 2016年8月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 傳長實50物業放售 涉逾1180億 包括1881 Heritage商場 中區貴重商廈
http://paper.hket.com/article/1490423/%E5%82%B3%E9%95%B7%E5%AF%A650%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%94%BE%E5%94%AE%20%E6%B6%89%E9%80%BE1180%E5%84%84?


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筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

45 則留言:

  1. 請教若然美國加息1/4%,對泓富(808)影嚮有多大?

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    1. 借款成本會上升,重大再融資在2019年後,這方面影響暫時有限。

      如果假設未來數年每年加息0.25厘,並假設泓富(0808)每年派息增加0.25厘,打和。

      如果美國未來數年每年加息0.5厘, 假設泓富(0808)每年派息增加慢一些, 影響股價。

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    2. 借款成本 ... 說多兩句:

      置富 (0778) 借貸成本2016年上半年增加8.6%,主要是由於 2015年第三季度增加之利率對沖。

      所以未來數年,因為66%債務的利率成本已經了做對沖,利息增加對置富 (0778) 借貸成本的影響有限。

      http://www.airmanblue.com/2016/08/09-aug-16-0778.html

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  2. Reit的股價一直節節上升,想增持都唔得T_T

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  3. 終於等到藍冰兄出文啦~

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    1. 嘻嘻!

      這篇文其實是泓富出業績第二天已經寫左,沒有什麼新東西,簡簡單單。 添加兩句新聞,就出了它吧 ~~~ ~~~

      ( ^_^ )

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  4. 日本玩十天,放假前忙過不亦樂乎 ... 旅行日日觀光,行街街,shopping ... 太累了。

    未recover,回公司開始忙過 ... 還需要時間清一清手頭工作先,然後才回來望一望股市。

    (>。≪)

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  5. 2016年7月天然氣運行簡況

    據運行快報統計(下同),7月份,天然氣產量101億立方米,同比下降3.4%;天然氣進口量52億立方米,下降0.3%;天然氣消費量144億立方米,增長2.3%。

    1-7月,天然氣產量777億立方米,同比增長2.1%;天然氣進口量408億立方米,增長17.9%;天然氣消費量1139億立方米,增長8.8%。

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  6. 冰兄, 多謝分享!

    泓富(808)都是我喜歡的一隻Reit,會分段慢慢買入,收息是不錯的穩定選擇!

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  7. 燃氣股今天洗倉,有壞消息嗎? 找不到

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  8. 發改委提出加強天然氣價格管制, 而2688, 384, 1193 的利潤太高, 有機會受到管制

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    1. 篇野講既係配輸價格, 即2688等城市供氣商取氣既成本價, 直接受影響既應該係三桶酒同135呢類
      冇提到城市供氣商既毛利率, 所以唔知係咪真係利淡
      再加上琴日油價跌, 所以環保股都改勢仆左落黎, eg #371明明都唔關事-__-

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    2. 近來升得多,又有前科,基金有少少不利消息就減持。
      華燃有D項目重蝕緊,影響應少一點。

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    3. 發改委發出通知要求,各地全面梳理天然氣各環節價格,降低過高的省內管道運輸價格和配氣價格,取消不合理收費,減少供氣中間環節,整頓規範收費行為,建立健全監管長效機制。==> 唔知"省內管道運輸價格"是否意味著"供氣商", 如2688.

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    4. 講既係135呢類中游商既配輸價

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  9. Share price reaction overdone on gas policy news. Buy on weakness

    JP Morgan

    The shares of China gas utilities fell by 5-10% today after the central government issued a notice on strengthening regulation of gas distribution prices. We note that the document (translated into English below) is vague and did not mention any reduction of margins or returns for downstream gas utilities. Rather, it was focused more on reducing intermediaries in the gas supply value chain and reducing transmission fees at the regional pipeline level, in our view. We see risks for regional pipeline operators such as Kunlun Energy and Beijing Enterprises Holdings. However, we believe the impact should be neutral on downstream gas utilities in the near term. We recommend using this opportunity to buy China Resources Gas and ENN, which are trading at 14x and 11x P/E, respectively.

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    1. 兵兄覺得可以趁低買入2688, 1193 或384?

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  10. Sell off on new transmission tariff policy is over-reaction; Buy BEHL

    Goldman Sachs

    We view this new policy as a follow up to NDRC’s cost assessment and 8% return regulation for midstream pipelines announced in June and Aug by now addressing the rules for provincial gas distribution networks. We expect the financial impact on our gas utilities coverage will be manageable in the near term:

    (1) While we think the regulator’s ultimate goal is to lower the retail gas tariff, we see a high chance of a tariff cut for the provincial pipeline and city gate tariff. The excessive tariff situation is especially severe for provinces with centralized gas procurement and wholesale companies due to the monopoly nature. For example, Zhejiang cut the provincial pipeline tariff over 20% and city gate price by Rmb0.1/m3 in Apr. We identify Zhejiang, Guangdong, Hebei, Shandong, and Henan as major regions that could potentially face a pipeline tariff cut (see Ex 1). Also, certain high-return inter-province long-distance pipelines’ tariff will also be adjusted by NDRC under the new policy. That said, the dollar margin for last-mile gas distributors may not decline materially, in our view.

    (2) We expect low cost LNG to gain share against piped gas supply, thus potentially leading to potential price reductions in city gate as the city gate price is on a negotiation basis from Nov 2016.

    (3) Cost assessment/audit is the initial step to adjust retail gas tariffs, and it will take time to implement for each city’s gas projects.

    (4) Gas utilities have leeway to optimize cost allocation to avoid excessive return at the project level. For example, headquarters can make centralized procurement and financing and sell equipment/grant loans to the project company at a certain premium.


    Prefer BEHL (CL-Buy); risk for Suntien (Neutral) under new policy Under the new policy, companies with exposure to high return provincial gas pipeline operations such as Suntien could face financial pressure, in our view (we estimate its Zhuozhou-Handan long-distance pipeline generates >20% ROE). BEHL is our top pick due to its relatively reasonable return in its
    downstream distribution business and attractive valuation

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  11. 回覆
    1. 凱升控股#102

      有呀! 因為一個開始是計劃持有數年。 所以沒有理,一直持有。

      如果早知道,應該一早沽,然後虧轉盈 .... 即是現在買比較好。

      如果早知道 ?!?

      刪除
    2. 【財技開封府】十倍股誕生 凱升再續賭股傳奇(包公)

      刪除
    3. http://www.niuniuwang.cn/wp-content/uploads/2016/09/H3_AP201609070017531520_01.pdf

      這篇更新算是頗為全面, 可以參考一下
      總括而言, 某些一直在delay的催化劑終於化為現實了

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    4. 凱升控股#102

      公司在下半年批准了兩名固定賭廳營運商開廳,令7、8月的轉碼數一下子從不足3億升至20多億。

      公司打算多批准一名營運商於下半年投入,預期轉碼數將會進一步提升。

      可以發發夢 ~~~

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  12. tam兄文章上了經濟一週。

    (^_^)

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  13. 今日發現1398 提倉持實物都有扣股息稅10%,請問是否要扣﹖

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    1. 內銀股 10%稅

      是的, 個人名義登記 (實物持股) , 仍需要交10%稅。

      但聽追求自由兄說部分個人名義持有的H股 (2880大連港),個人名義登記的,不用交10%稅 (2014年資料)。

      http://freenenjoy.blogspot.hk/2013/08/blog-post_21.html

      越秀房產信託#405 紅籌公佈的股息不需要扣稅。


      下面是我和飛鳥兄, zero兄討論後的理解:

      (a) 必須要扣10%稅 e.g. 內銀股, 中國移動#941。
      (b) 要扣10%稅, 但個人名義登記 (實物持股) 不需要扣。 e.g. 大連港#2880
      (c) 不需要要扣10%稅 e.g. 紅籌公司 越秀房產信託#405

      http://aska-flybird.blogspot.hk/2016/05/20000939456.html?showComment=1463646505897#c8181331185371728222

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    2. 的稅咁複雜, 好彩有兵兄為我們解畫! Thanks!!

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  14. Sent a mail to IR of 1083 recently and got the reply, I asked about the recent policy of China and its debt in non-RMB dollars. They are nice :and reply is as follows:


    Thanks for your enquiry.

    I got the following views on the announcement :

    1. The City-governments will communicate with the city-gas companies during the process of obtaining information on prices and costs, etc., which is good and pave the way for two-way communication.

    2. They would ask various cities/provinces to understand and check different cost and price elements, including :
    · Price for the gas sources
    · Price for different levels of mid-stream transmission/distribution
    · The end selling price, etc.

    3. They would like to lower the price elements along the whole natural gas supply chain which are excessive

    4. They quite emphasize the cutting down of the layers of mid-stream, especially the ones who do not really contribute to the supply chain.

    5. The reduction in the price in some elements of the midstream is good for city-gas companies as the end selling price can be lowered, which is conducive to the expansion of gas sales volume.

    We do not see there is any impact to the downstream operators in the short term. We in fact welcome the transparency in the whole supply chain of the natural gas supply which will lay a good foundation for the market reform of the whole natural gas industry.

    On the foreign currency debt, I am pleased to advise that by the end of July, all the HKD/USD bank loans have been converted into RMB bank loans effectively. It is expected the impact of RMB fluctuation would be much reduced in the second half of this year.

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    1. 非常感謝 Bor兄 的分享!!!

      ≧◠◡◠≦✌

      我一直沒有這個聯絡 IR 概念。 值得向Bor兄學習!

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    2. 客氣客氣,只是想他們可能有insider意見,又會重視散戶意見

      希望他們的答案可透露蛛絲瑪跡 :)

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    3. 384 的 IR 也有答:

      Hi Boris,

      I am traveling with full day meetings, to have a quick comment on your questions below, as explained by most sell-side analysts in past two days in their reports, it seems to target the provincial pipelines’ return, instead of city distributors. It’s not a policy, but a request from NDRC to each province to collect various cost’s data, hence it’s not clear how NDRC is going to regulate the return of provincial pipelines.

      To help you understand more of this piece of news, I’d like to share with you a couple of analyst reports as attached

      Best regards,

      Frank Li

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  15. 808現價值得買嗎?thank you

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    1. 抱歉 !

      「現價值得買嗎」 這些問題不太想回答,因為每人策略和投資組合不相同,答案不相同。

      如果要說,5.2厘息,預期息率5.3厘,預料未來數年慢慢地上升,好過買銀色債券吧!

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  16. 兵兄,數隻 reits 都出了中期/末期業績,好像大部份做得唔錯,而冠君最令市場驚喜 (從股價走勢,因業績後連升多天)。
    兵兄有沒有覺得邊隻最有驚喜? 或失望?

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    1. REITs 業績大部分和預期差不多。

      所以你看到股價在業績公布後大多沒有大升大跌。

      SS : 朗廷#1270 是比較預期好,所以公佈業績後大升。 這股風險之一是隱蔽的財務化妝,大股東放棄部分派息來拉高「表面」派息率。 如果沒有打算長期持有,訪港旅客數字好於預期,2018年之前應該沒有什麼問題。 這股我沒持有。

      http://www.airmanblue.com/2016/05/20-may-16-1270.html

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  17. 泓富(0808) 18.75億元 購 觀塘觀點中心

    泓富產業信託(00808) 公布,公司斥資18.75億港元收購觀塘道410號物業。據公司公告指,該物業估值19.85億元,即公司出價較估值折讓約5.5%。

    代價將透過悉數提取新訂融資總額最多為19.5億元撥付。

    項目可出租總面積為14.48萬平方呎,包括11.72萬平方呎寫字樓及2.76萬平方呎零售樓面,折合每呎作價約12,951元。目前項目每平方呎月租為37.44元,寫字樓及零售整體租用率88.6%。

    豐泰地產於2014年斥約14億購入物業,現沽出獲利4.75億元,升值約34%。

    http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160912/55635869

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    1. 泓富(0808) 指,根據新訂立的融資協議,負責比率將由6月底的26.5%升至37.1%,但仍低於房託基金的45%上限。

      另外,假設該收購已在今年1月1日完成,則泓富產業信託截至6月底止的備考每基金單位分派將由0.0906元增加3.6%至0.0939元。

      集團指,上半年當區空置率錄得3.8%低位,而本港傳統核心商業區及其他商業區的供應仍然相對有限,將吸引更多租戶前來觀塘。長期而言,觀塘甲級寫字樓租金預計將錄得2%至4%的年增長率,收購目標物業亦將令集團的九龍東區物業組合租戶基礎更多元化。

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    2. 其實,兵兄覺得808這項是好?中性定差的收購?

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    3. 我有簡單看過公告。

      簡單來說,中性,買入價不便宜,雖然能輕微增加每基金單位分派。

      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0912/LTN20160912642_C.pdf

      泓富產業 現在物業估值: 107億
      - 紅磡都會大廈 31億
      - 北角泓富產業 20億
      - 觀塘創業街9號 11億
      - 觀塘泓富廣場 17億
      - 觀塘創富中心(部分) 9億
      - ( other ) ....

      既然 觀塘觀點中心 18.75億元, expect ~ 觀塘泓富廣場 17億元

      ▪  觀塘觀點中心 2016年度半年 物業收入淨額 = 25,630,000
      ▪  觀塘泓富廣場 2016年度中期 物業收入淨額 = 26,704,000

      簡單的看, 觀塘觀點中心 close to 觀塘泓富廣場,地點好,中性。

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    4. 我有D 擔心佢呢個時候加大負債, 一加息對佢影響會大左...

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    5. 負債加大,正路應該做加大利率掉期對沖利率波動的影響。

      泓富產業信託現在55%未償還定期貸款的利率成本已通過利率掉期及上限作出對沖。

      估計加息上升速度從來不容易,置富產業(0778)利率掉期就大力左 d d ,對沖左66%債務的利率成本。

      http://www.airmanblue.com/2016/08/09-aug-16-0778.html

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    6. 謝藍冰兄的用心回答 :)

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