2016年8月27日星期六

27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)昨晚在Jackson Hole銀行家年會發言,指加息理據在近數月加強,惟沒提到何時加息,僅稱應循序漸進。 分析員認為,根據耶倫想市場有準備今年內加息,是今年9月或12月加息機會轉高。 筆者傾向於認為,聯儲局去年啟動了加息的第一步,每年行多一小步,每年加多一次是較難避免的。 但是在其他國家力爭減息的環境下,美國聯儲局加息的步伐有多快,仍然是可以預料的。

除了耶倫的發言,最近長實放盤的傳言亦令市場關注,李澤鉅早前提及有意拓展業務至其他領域,不願言明新業務類型及所涉範疇,更稱除了總部長江中心之外,其他物業均可以出售。 市場最近盛傳長江實業地產已靜悄悄地將旗下的中環中心放盤,作價350億港元,為時6個月。 一旦交易成功,中環中心將會是香港最昂貴的單一物業交易。 長實地產發表澄清表示絕無此事,亦表示沒有所謂放售清單。

長實旗下的泓富產業信託(0808)能否有機會從母公司收購商廈,暫時是未知之數。 或許,長實旗下的一小部分非核心物業泓富是够能力的,但中環中心肯定是「太大件」了。

長實(01113) 香港物業估值

中資機構對本港寫字樓需求殷切,本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,可支持租金升幅,冠君產業(2778)受惠較明顯。 甲級寫字樓佔泓富(0808)物業收入5成半,亦同樣受惠。

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)等。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託(0808)於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業,包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

紅磡 都會大廈 泓富產業 808


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有八項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  兩座商用物業: 海名軒(部分),泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)

泓富產業信託(0808) 物業

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
7 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
8 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)的物業組合包括三個於觀塘區物業,以非核心商廈為主,受惠於政府致力發展東九龍的政策。



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公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)52.34億元
現時股價(港元)3.61元 (2016-08-26 收市價)
市盈率7.52倍
每股盈利(港元)0.480港元
市帳率0.71倍
每股帳面淨值(港元)5.12港元



2016年8月9日星期二

09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金(REITs)和收租股業務性質同樣以租金收入為主,但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。 收租股與房託業務性質類似,大家同樣是收完租後派息,但股東的投資回報卻可以相差很遠。 根據證監會規定,房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%,明文規定之餘,股息細水長流。

反觀,收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整,可以每年不同。 以希慎(0014)為例,公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業,需要的資金較多,故2011至2012年的派息比率僅約一成,之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外,相比房託,本地收租股多行高檔路線,以九倉(0004)的海港城、希慎(0014)的希慎廣場為例,它們都是本港數一數二的高檔商場,與領展(0823)、置富(0778)的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同,投資風險亦迵異。經濟好景,碰著「自由行黃金十年」,收租股當然能夠受惠,惟一旦經濟轉差,它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託,置富產業(00778)主打屋苑商場,其商場定位比領展略高,但同樣貼近民生,亦可視為安全之選。 除了商業,寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限,租金走勢硬淨,空置率全球最低。 冠君產業信託 (02778)持有「花園道三號」(前稱花旗銀行廣場)及朗豪坊商場及寫字樓,租金收入有一定保證。反觀,富豪產業(01881)物業組合全部為本港酒店,面對自由行放緩,入住率下降,房客收入下跌,防守力略為遜色。

置富產業(0778)近日公佈中期業績,總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%,可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。

置富第一城 置富產業信託(0778)

■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

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置富產業信託(0778)

置富產業信託(0778)於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市,現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託(0778)目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業,包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託(0778)(Fortune REIT) 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場,作價34.4億港元。 置富產業信託(0778)於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場,作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業,作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座(商場改名為置富嘉湖),作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展,已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

置富(0778) 置富都會


#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
7 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
8 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

置富產業(0778)過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。 置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託(0778)已展開和富薈的資產增值措施,翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,進行為期兩三年的資產增值,投資額逾1.2億元。

置富嘉湖(Fortune Kingswood)


公司簡介置富產業信託(0778) 為房地產投資信託基金,主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)184.68億元
現時股價(港元)9.74元 (2016-08-09 收市價)
市盈率7.38倍
每股盈利(港元)1.320港元
市帳率0.76倍
每股帳面淨值(港元)12.755港元
置富產業信託(0778)


2016年7月22日星期五

22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

英國脫歐公投後,市場相信美國聯儲局今年加息機會低,更有分析估計聯儲局或要掉頭減息。 當加息的憂慮減低,人們對地產股的態度有了一點轉變,尤其是估值相對吸引的地產發展商。 雖然香港住宅物業市場因未來數年供應緊張得以緩和,但由於中長期供應仍然緊張,加上低息環境有望延續,以及預期有資金或湧入,住宅市場近月明顯回暖,新盤銷售再次熾熱起來,令本地地產股投資價值再現。 另外,香港住宅樓價近兩月樓價趨向平穩,市場部分人士開始估計下半年轉升,亦是地產股轉強的原因之一。

本港地產股數量不少,但是企業管治質素良莠不齊,投資者入市,宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中,恒基地產(0012)近年像中華煤氣每年10股送1股,新鴻基地產(0016)派息有上升趨勢,新世界發展(0017)每3、4年供股一次,長實地產(1113)在去年資產重組完成。

與內地相似,香港奢侈品及中高檔消費放緩,但是聯儲局加息預期降溫,地產發展商和本地收租股股價轉強。 地產發展商的四大地產商近日在半年高位,發展商的信和(0083)、收租的希慎(0014)和九倉(0004)創了一年新高,鷹君(0041)更屢創紀錄,高見38元歷史新高。 筆者6月評論新地(0016),當時股價是92.7元,市帳率0.59倍。 現時股價雖然上升了17%至109元,市帳率上升至0.69倍,仍然低於長遠平均水平。

■  11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■  03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

地產股企業
發展商恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、
信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、
合和(0054)、 太古(1972) 等

恒隆地產(0101)  恒隆中心  銅鑼灣


收租股: 恒隆

恒隆地產(0101)收益由兩部分組成,首先是投資收益,集團在內地發展商場項目作收租用途。其次是物業銷售,但恒隆地產多年已沒有投地,物業銷售逐步減小。 所以,恒隆可以說是收租佬。 集團去年度物業銷售佔淨收益1成半,物業租賃佔8成半。 恒隆數年前逐步沽出香港的非核心物業及業務,提供資金往內地發展。 中國內地物業租賃去年收入比香港物業租賃收入為高。

恒隆地產從90年代起拓展內地市場,在主要城市建造、持有和管理商業綜合項目。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後,公司積極拓展版圖,在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢發展項目,全部均以「恒隆廣場」品牌命名。

恒隆地產(0101)旗下香港商場出租率甚高,反觀內地因地點問題而較為參差。

恒隆將於7月28日(星期四)公布中期業績。


■  18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

恒隆地產(0101)

#     企業     市值業務佔淨收益比例 (最近業績)
1 九龍倉(0004) 1,600億元物業銷售佔淨收益1成,
物業租賃佔7成半,
酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2 恒基地產(0012)1,700億元物業銷售佔淨收益2成半,
物業租賃佔4成,
酒店、百貨佔1成,
公用事業及能源佔2成半
3 新鴻基地產(0016)3,160億元物業銷售佔淨收益2成,
物業租賃佔6成,
酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4 新世界發展(0017) 830億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成,
服務、百貨佔1成,
基建佔1成
5 信和置業(0083) 850億元物業銷售佔淨收益4成半,
物業租賃佔4成,
酒店經營、物業管理佔1成半
6 恒隆地產(0101)750億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半
7 長實地產(1113) 2,100億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成半,
酒店佔1成,
房地產投資信託權益佔半成
8 太古地產(1972) 1,280億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半

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恒隆地產(0101)

恒隆地產(0101) 本是香港地產發展商,90年代初已經進軍內地商業地產市場,其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目,恒隆更因這兩大傑作,令其於內地的名聲大增,更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

恒隆地產(0101)過去數年將重心放在內地市場,在內地的發展主要透過投資、管理商業物業,從中獲得租金管理費收益。 恒隆(0101)積極發展內地城市,包括上海、瀋陽、武漢、濟南、天津、無錫、大連及昆明,務求在全國八個城市建成十個地標項目。

恒隆(0101)在2010年11月,以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份,佔恒隆擴大之已發行股本6.58%,籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。

恒隆地產(0101)


公司簡介恒隆地產(0101) 從事物業投資、物業發展、經營停車場管理及物業管理。
目前市值 (港元)746.53億元
現時股價 (港元)16.60元 (2016-07-22 收市價)
市盈率 14.69倍
每股盈利 (港元)1.13元
市帳率 0.58倍
每股帳面淨值 (港元)28.683元
恒隆地產(0101)


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