2017年8月25日星期五

25 Aug 17 - 嘉里建設(0683) 中期業績

嘉里建設(0683)首席財務主管今年年頭表示,集團策略是將負債比率控制在約35%水平,若然在買地階段略高於35%亦可以接受,但會在2-3年內將比率「正常化」,重回35%左右。 剛剛公佈的中期業績,集團於2017年6月之負債淨額246億港元,低於去年底的289億港元,負債比率由34.9%下跌至28.5%。

6月底止中期業績,純利33.09億元,按年升62.14%; 派中期息0.45元,按年升50%,市場反應正面。

■  17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設於70年代在香港開始投資及發展物業,並於80年代積極興建多項住宅發展項目,至今已成為本港及中國最大的物業投資及發展公司之一。 最初,嘉里建設擁有龐大的物流業務,但自2013年起,該業務,亦即嘉里物流(0636)已於香港交易所分拆上市。因此,嘉里建設現專注於物業發展和投資。 嘉里建設原主要經營香港的地產業務,但自2013年起,嘉里建設逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務,現時內地業務佔淨收益比重佔7成半,內地租賃業務佔6成。

嘉里近年在香港投得多幅豪宅地皮,除了沙田九肚山、何文田地皮外,在2015年、2016年更先後合共斥96.6億元投得筆架山龍翔道兩幅豪宅地,以每呎地價計,更是稱霸九龍區最貴的兩幅地王。 嘉里(00683)對於豪宅地是情有獨鍾,未來投地精選優質地段,認為好的地段才能夠建好物業。

嘉里建設(0683)  MegaBox

■  02 Apr 17 - 恒基地產(0012) 全年業績
■  28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■  22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股企業
發展商恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 會德豐(0020)、
長實(1113)、信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、
合和(0054)、 太古(1972) 等

#     企業     市值業務佔淨收益比例 (最近業績)
1 九龍倉(0004) 2,180億元物業銷售佔淨收益1成,
物業租賃佔7成半,
酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2 恒基地產(0012)1,920億元物業銷售佔淨收益2成半,
物業租賃佔4成,
酒店、百貨佔1成,
公用事業及能源佔2成半
3 新鴻基地產(0016)3,630億元物業銷售佔淨收益2成,
物業租賃佔6成,
酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4 新世界發展(0017) 1,020億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成,
服務、百貨佔1成,
基建佔1成
5 信和置業(0083) 830億元物業銷售佔淨收益4成半,
物業租賃佔4成,
酒店經營、物業管理佔1成半
6 恒隆地產(0101) 850億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半
7 嘉里建設(0683) 430億元物業銷售佔淨收益5成,
酒店佔半成,
物業租賃佔4成半
8 長實地產(1113) 2,520億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成半,
酒店佔1成,
房地產投資信託權益佔半成
9 太古地產(1972) 1,570億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半

嘉里建設(0683) 天津 嘉里匯

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嘉里建設(0683)

嘉里建設(0683) 於1996年在香港聯合交易所有限公司上市,由郭鶴年家族持有。 主要業務是物業發展及投資、經營及擁有物流及貨倉業務、進行與基建有關之投資、及擁有及經營酒店業務。

若計算酒店在內,嘉里建設(0683)於中國擁有約685萬平方尺的投資物業,嘉里建設主要的出租物業持續實現超過90%的出租率。 此外,嘉里建設在深圳,上海和杭州等主要城市均有發展業務。

嘉里建設於香港擁有278萬平方尺的投資物業,包括九龍灣的Megabox,嘉里建設大部分投資物業用於辦公及零售用途。 在物業發展方面,嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。

嘉里建設(0683)  香港嘉里中心


公司簡介嘉里建設(0683)主要在香港、中國及亞洲太平洋地區進行物業發展及投資;及在中國擁有酒店業務。
目前市值 (港元)433.0億元
現時股價 (港元)30.00元 (2017-08-25 收市價)
市盈率 6.62倍
每股盈利 (港元)4.53元
市帳率 0.50倍
每股帳面淨值 (港元)59.68元
嘉里建設(0683) 上海 靜安嘉里中心  Shangri-La Hotel


嘉里建設(0683) 中期業績

嘉里建設(0683)8月公布截至6月底止中期業績,純利33.09億元,按年升62.14%;每股盈利2.29元;派中期息0.45元。

期內,集團以公允價值為基準對其投資物業組合進行計量,並錄得投資物業公允價值之增加(扣除其遞延稅項)為4.76億元(2016年:6.07 億元),在未計入上述公允價值之增加所產生的影響前,集團錄得股東應佔溢利上升98%至28.33億元(2016年:14.34億元)。

期內,營業額177.42億元,按年升220.43%;毛利41.02億元,按年升57.04%。當中,中國物業部錄得營業額71.17億元,按年升48%,增長乃受惠於已落成物業之銷售收入上升76%及租金收入增長15%,毛利亦上升16%至24.88億元;香港物業部錄得營業額106.25億元(2016年:7.15億元),毛利則為16.14億元(2016年:4.73億元),部門期內營業額主要來自已落成住宅物業皓畋之確認銷售。

截至6月底止,未動用之銀行貸款融資總額為110.67億元,手頭現金淨額則為154.97億元。負債淨額245.87億元,資產負債比率28.5%,較2016年底的34.9%下跌。

嘉里建設(0683) 上海 浦東 嘉里城


發展 及 2017年目標

嘉里建設(0683)首席財務主管王志剛指出,早前訂下160億元的全年銷售目標,上半年已完成83億元,其中41億為香港項目,43億為內地項目,目標維持不變。 另外,由於2016年度新增杭州嘉里中心項目,令期內內地物業租賃及酒店收入因而增加15%至26億。內地辦公室、商用及服務式公寓整體出租率維持於95%;酒店收入按年增加15%。

對於集團上半年內地項目毛利率下降,王志剛解釋說,去年上半年在上海推出樓盤的地價較低,導致毛利率較高,今年首6個月入賬的項目集中於毛利率較低的二線城市如成都;去年下半年內地樓價升幅可觀,利潤空間高,他預計,今年下半年樓價升幅較上半年理想,並帶動毛利率提升,全年毛利率與去年持平。

集團的項目銷售貨值有約390億元來自香港市場,而約600億元來自中國內地,相信未來仍繼續維持此比例分布。 嘉里建設位於龍翔道畢架山的低密度住宅料於2018年落成,於2019年推出市場。 另外,位於西營盤的興漢道項目料於2019年竣工,何文田界限街項目料於2020年落成。

公司手持的現金充裕,王氏表示,考慮回購公司股份,但前提是要令股價能夠維持於穩定的水平,其後或考慮採用其他方法為股東增值。

嘉里建設(0683) 何述勤  黃小抗  王志剛

財務管理

於2017年6月30日集團負債淨額245.8億港元及股東權益861.31億元計算,負債比率(借貸淨額/公司股東應佔權益)為28.5% (2016年12月31日為34.9%)。

集團策略是將負債比率控制在約35%水平,發展商需要經歷買地、建築及銷售三個階段,若然在買地階段略高於35%亦可以接受,但會在2-3年內將比率「正常化」,重回35%左右。

年度負債比率
2008年 25.8%
2009年 17.9%
2010年 17.2%
2011年 18.7%
2012年 22.4%
2013年 31.0%
2014年 28.5%
2015年 32.2%
2016年 34.9%
2017年6月 28.5%

短評

嘉里建設(0683) 業務主要分為兩塊:出租性質物業投資和開發銷售物業發展。 策略方面,嘉里建設(0683) 逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務,發展租務業務為重點,每年租金收入逐步增加,估計今年的租金毛利共約35億元。

嘉里建設(0683)過往的負債比率逐步上升,相比同業偏高,所以較股資產淨值折讓較大。 集團現將維持長期負債比率約35%,隨著租務組合漸趨成熟,派息增長,有望可以逐步減低與同業折讓的差距。

■  17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設(0683) 杭州嘉里中心


#企業淨負債比率市帳率息率
1 九龍倉(0004) 6.4%0.673.0%
2 恒基地產(0012)19.3%0.702.9%
3 新鴻基地產(0016)11.2%0.773.1%
4 新世界發展(0017) 34.4%0.544.2%
5 信和置業(0083) 0%0.664.0%
6 恒隆地產(0101) 1.1%0.674.0%
7 嘉里建設(0683) 28.5%0.503.7%
8 長實地產(1113) 0.8%0.922.2%
9 太古地產(1972) 14.1%0.662.6%


每股資產淨值,每股溢利,派息

只看基礎溢利,嘉里建設(0683)今年上半年盈利為1.96元,估計全年2.8元。 如果包括投資物業之公平價值變動,筆者估計全年盈利5.5元。

包括投資物業之公平價值的增加,如果不包括2013年以實物分派方式每持有2股獲發1股嘉里物流(0636),嘉里建設(0683)近年的每股股東權益每年平均增加2.7元左右(2.5元至2.9元左右,取決於多少年做平均),加上派息1.1元,股東每股收益每年平均3.8元。 用現價相除,7.9倍左右。 減去部份水份(如果有),8.5倍左右。 換句話說,30.0元買入,8年半回本。 嘉里建設(0683)現價市盈率6.6倍,6.6倍這個數字亦接近近年的「平均市盈率」。

純粹看這個「平均市盈率」,估值非常吸引。 如果看市帳率,現價0.50倍,估值亦吸引。

年度每股資產淨值 (港元)每股盈利 (港元)特別派息 (全年)
2007年 30.90元4.95元--0.95元
2008年 32.61元2.14元--0.70元
2009年 35.46元3.08元--0.70元
2010年 40.86元4.68元--0.87元
2011年 44.44元3.72元--0.87元
2012年 49.16元4.84元--0.95元
2013年 52.45元9.13元嘉里物流0.90元
2014年 55.43元4.69元--0.90元
2015年 56.27元3.83元--0.90元
2016年中期 56.81元1.41元--0.30元 (中期)
2016年 57.34元4.53元--1.10元
2017年中期 59.68元2.29元--0.45元 (中期)
2017年 60元 (E)5.5元 (E)--1.40元 (E)

嘉里建設(0683) 北京嘉里中心


市帳率,息率

嘉里建設(0683) 2017年6月底的每股資產淨值為59.68元, 現價30.00元,市帳率0.50倍,息率3.7厘。

基於經常性收入穩定增長,筆者相信嘉里建設(0683)還有進一步增加股息的餘地,現價2017年度預期市帳率0.49倍,預期息率4.7厘。

借用野村的歷史數字,現價低於平均數的0.59倍。 除非認為未來數年嘉里建設(0683) 的資產淨值會下跌至50元以下,現價的估值偏低。

嘉里建設(0683) 市帳率 歷史數字


股價走勢

1年圖:

股價 1年圖 嘉里建設(0683)  2017年8月股價

3年圖:

股價 3年圖 嘉里建設(0683)  2017年8月股價



權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者持有地產股。

參考:

1. 嘉里建設 683 業績

http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/FY2017%20interim%20announcement%20%28eng%29%20%2820170818%29.pdf
http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/1H17%20KPL%20Results%20Investor%20Pesentation_Final.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0821/LTN20170821164_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0317/LTN20170317140_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0831/LTN20160831264_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0318/LTN20160318118_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0820/LTN20150820223_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0318/LTN20150318155_C.pdf


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

3 則留言:

  1. 回覆
    1. 客氣!

      除了 嘉里建設(0683) 中期業績,還有另一篇 恒基地產(0012) 中期業績文章 coming。

      這幾篇沒有新東西,純粹跟進3/4月全年業績文章後的發展。

      ^o^

      刪除

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