2017年4月7日星期五

07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

美國加息周期雖已確認,削弱了收息投資產品的吸引力,但本港上市的眾多REITs收益穩定,靈活度高,滙率風險低的收息之選,仍然獲不少好息者青睞。 領展房產基金(0823)和冠君產業信託(2778)股價離一年高位不遠,引證了房託股對追求穩定回報的投資者仍有一定的吸引力。

領展房產基金(0823)和冠君產業信託(2778)1年圖 2017年4月

現時香港共有多隻REITS上市,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託(1881);鷹君(0041)旗下冠君產業(2778)。

■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405)全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435)中期業績
■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778)中期業績
■  27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823)全年業績
■  31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270)全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426)全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778)全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001)全年業績

冠君產業信託(2778)的寫字樓收入佔6成多,而同業的泓富產業信託(0808)寫字樓收入佔比亦接近6成,受惠於寫字樓空置率低企。

泓富產業信託(0808)今年3月以8.86億元出售海名軒物業(三樓、五樓及六樓之商用物業),出售金額較於2016年12月的評估價值(即 5.94億元)溢價 49%,這代表出售金額相當於泓市值19%。 出售的原因包括
▪  海名軒物業為泓富產業信託的三層非核心資產
▪  資產增值工程潛力已達到最大限度
▪  對泓富產業信託的資產淨值帶來增長

海名軒物業2016年收入淨額為2422萬元,這代表泓富(0808)以36倍市盈率沽出物業。

泓富(0808)現時資產淨值約為75.1億元,出售海名軒後,資產淨值上升至78億元。 現價市值46億元計算,巿賬率為0.59倍。

泓富(0808)去年9月提出以18.75億元收購觀塘一項商用物業,顧慮到收購後的資產負債比率將由26.5%升至37.1%,收購不獲通過。

紅磡 都會大廈 泓富產業 808


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有t項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  一座商用物業: 泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)



本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)46.22億元
現時股價(港元)3.18元 (2017-04-07 收市價)
市盈率8.15倍
每股盈利(港元)0.390港元
市帳率0.61倍
每股帳面淨值(港元)5.17港元



泓富產業信託(0808)全年業績

泓富產業信託(0808)3月公布截至2016年底止全年業績,可分派收入錄2.58億元,按年升1.7%。每基金單位分派0.1777元,按年增0.5%,於2016年12月底之分派收益率達5.8%。

期內收益4.53億元,按年升3.2%,物業收入淨額3.58億元,按年升3.6%。公司指,主要受惠於物業組合的租金調升率增幅,以及穩定的出租率。透過優質的物業管理服務及嚴格的成本監控措施。租用率錄96.1%,按年跌0.3個百分點。

於2016年7月1日至12月31日半年度的可分派收入為1.27億元,相等於每基金單位分派0.0871元。於2016年1月1日至6月30日的中期每基金單位分派為0.0906元。

泓富產業信託(0808) 派息上升

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號

財務管理

資金方面,泓富(0808)負債比率由2015年底的27.2%下降至26.4%。

於2016年12月31日,泓富 74%(2015年12月31日:55%)未償還定期貸款的利率成本已通過利率掉期及上限作出對沖。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808)  KC Korea


短評

在本港上市的眾多REITs(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,泓富產業信託(0808)資產以非核心商廈為主,亦同樣受惠。 泓富(0808)較不受本港零售市道疲弱打擊,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證,擁有抗逆能力。

筆者去年8月估計泓富(0808)2016年度股息0.1839元。 由於收購觀塘商用物業開支,影响可分派金額下跌690萬元,每股分派 0.1777元低於預期。 如果扣除這個一次性收購費用計算,分派會上升3%至0.1824元。

■  27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808)全年業績
■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績

泓富產業信託(0808)  2016年 全年業績

現時寫字樓的出租空置率持續下降,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 泓富(0808)風險因素主要是經濟不景氣打擊商廈市道,投資者亦需要觀察租用率會否穩定維持在95%以上。

去年9月提出以18.75億元收購觀塘道410號觀點中心,項目回報低和和推高負債比率都是不獲通過的原因。 泓富(0808)的資產負債比率為26.4%,出售海名軒物業後,負債比率進一步下跌,相信集團仍會繼續尋找收購目標,以壯大資產規模。

如果沒有新的物業加入組合,除非經濟下行幅度厲害,筆者相信未來數年的派息只會每年輕微增加派息,不會有什麼驚喜。 由於租金增速減慢,相信未來2、3年派息只會在0.18元至0.20元左右徘徊,較適合打算收息的投資者。

泓富產業信託(0808)  潮流工貿中心

租金

泓富(0808)持續為旗下物業進行資產增值工程,物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金和估值均獲提升。 如今租金調升率增速較過去減慢,去年平均單位實際租金增4.6%至每平方呎23.76元。

泓富(0808)旗下物業今年有35%租約到期,公司預期新租約,租金升幅保持雙位數字。

年度租金調升率平均單位實際租金 (每平方呎)
2012年 36.1%16.94元
2013年 34.9%19.03元
2014年 32.1%20.81元
2015年 16.3%22.72元
2016年 10.9%23.76元

泓富產業信託(0808) 都會大廈

資產淨值,派息

泓富產業(0808)近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右,加上近年平均派息0.15元,股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價3.18元相除,「平均市盈率」8倍左右。 泓富產業(0808)現價市盈率8.1倍,亦反映了近年的「平均市盈率」。

泓富產業(0808)市帳率0.61倍,出售海名軒後,資產淨值上升至78億元。 現價計算,巿賬率為0.59倍。

以海名軒為例,資產實際價值高於評估價值近5成,「實際」巿賬率可能低於0.5倍。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (全年)
2011年 3.62元0.1202元
2012年 4.24元0.1354元
2013年 4.57元0.1495元
2014年 4.70元0.1630元
2015年 4.98元 0.1768元
2016年 5.17元 0.1777元

泓富廣場 泓富產業信託(0808)


預期息率

泓富產業信託(0808)2016年度分派0.1777元,按年上升0.5%。

彭博綜合券商預測,2017年全年泓富每單位分派將增7%至0.19元。 現價3.18元計算,預測息率有6.0厘。

泓富產業信託(0808)每單位分派



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808  1年圖 2017年4月


3年圖:

泓富產業信託 808  3年圖 2017年4月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/fy16_presentation_chi-final.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0330/LTN20170330422_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0310/LTN20170310326_C.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 泓富 三大增長動力
http://invest.hket.com/article/1729186?lcc=ai

4. 泓富 息率高於同業
http://invest.hket.com/article/1729185?lcc=ai


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

17 則留言:

  1. 謝謝藍冰兄的詳細分析👍我亦持有808

    回覆刪除
    回覆
    1. 哇,利害! Cherry上電台 Money Talk

      http://stmw3.rthk.hk/aod/_definst_/radio/contentIndex/radio3/money_talk_extra/mp3/mp3:20170408_2.mp3/playlist.m3u8

      恭喜!

      刪除
  2. 藍冰兄,小弟首次看你的blog
    亦都看到你之前幾年有提及到2314,
    我有個問題,不知道你現在對這股有什麽看法?

    回覆刪除
    回覆
    1. 紙業股: 造紙行業周期 (需求 Vs 供應) 難判斷

      現在是轉勢 (需求 > 供應) 中間 / 尾段, 局外人很難知道,什麼去產能,是真是假,不知道。 所以通常是依賴 HKEx 披露權益,研究玖龍紙業#2689, 理文造紙#2314 大股東增持力度來幫助估計。

      我太耐沒有有研究。 林少陽先生有研究,或者可以看看他的文章。

      http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170412/19987402

      刪除
    2. 明白,大股東增持是一個因素,那股份回購也算嗎?

      刪除
    3. 理文造紙#2314 負債比率高,負債慢慢上升,反而 玖龍紙業#2689 下降中。

      理文造紙#2314 巿賬率 1.66, 玖龍紙業#2689 巿賬率1.32, 晨鳴紙業#1812 巿賬率 0.79, 負債比率差異不大。

      如果造紙行業周期繼續向好, 預期 晨鳴紙業#1812 可以繼續跑贏, 玖龍紙業#2689 和 理文造紙#2314 差不多。

      我太耐沒有有研究,個股知道不多,純粹看數字,請注意。

      刪除
  3. 回覆
    1. 謝謝藍冰图文並茂的記載和分析。前一年我公司搬入九龍灣區,眼見越來越多寫字樓翻新,和新的商業大廈落成。東九龍變天根本係指日可待。 我持有808,帳面暫時亏損約一年的利息😑

      刪除
    2. 九龍東寫字樓的供應近年好像高於需求,可能要時間消化。

      個人反而詔為泓富(0808)應該找另一區的寫字樓。

      刪除
  4. 不知道會不會發放匯賢產業信託 87001.HK報告?謝謝。

    回覆刪除
    回覆
    1. 人民幣兌港元匯率下跌 6.3%,高於 (我的) 預期,仍在拖累人民幣買賣的 匯賢產業信託 87001。

      匯賢產業信託 87001 我暫時唔寫住,或等待人民幣預期跌幅低於匯賢分派金額的升幅 才寫。

      刪除
  5. 登上日夜産生現金流的列車

    https://www.eventbrite.hk/e/33918595432

    Starman兄的「現金流為王」新書已經上架了 !

    回覆刪除

您可能也喜歡:





related posts plugin for blogger…