2017年4月7日星期五

07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

美國加息周期雖已確認,削弱了收息投資產品的吸引力,但本港上市的眾多REITs收益穩定,靈活度高,滙率風險低的收息之選,仍然獲不少好息者青睞。 領展房產基金(0823)和冠君產業信託(2778)股價離一年高位不遠,引證了房託股對追求穩定回報的投資者仍有一定的吸引力。

領展房產基金(0823)和冠君產業信託(2778)1年圖 2017年4月

現時香港共有多隻REITS上市,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託(1881);鷹君(0041)旗下冠君產業(2778)。

■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405)全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435)中期業績
■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778)中期業績
■  27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823)全年業績
■  31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270)全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426)全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778)全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001)全年業績

冠君產業信託(2778)的寫字樓收入佔6成多,而同業的泓富產業信託(0808)寫字樓收入佔比亦接近6成,受惠於寫字樓空置率低企。

泓富產業信託(0808)今年3月以8.86億元出售海名軒物業(三樓、五樓及六樓之商用物業),出售金額較於2016年12月的評估價值(即 5.94億元)溢價 49%,這代表出售金額相當於泓市值19%。 出售的原因包括
▪  海名軒物業為泓富產業信託的三層非核心資產
▪  資產增值工程潛力已達到最大限度
▪  對泓富產業信託的資產淨值帶來增長

海名軒物業2016年收入淨額為2422萬元,這代表泓富(0808)以36倍市盈率沽出物業。

泓富(0808)現時資產淨值約為75.1億元,出售海名軒後,資產淨值上升至78億元。 現價市值46億元計算,巿賬率為0.59倍。

泓富(0808)去年9月提出以18.75億元收購觀塘一項商用物業,顧慮到收購後的資產負債比率將由26.5%升至37.1%,收購不獲通過。

紅磡 都會大廈 泓富產業 808


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有t項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  一座商用物業: 泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)



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公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)46.22億元
現時股價(港元)3.18元 (2017-04-07 收市價)
市盈率8.15倍
每股盈利(港元)0.390港元
市帳率0.61倍
每股帳面淨值(港元)5.17港元



泓富產業信託(0808)全年業績

泓富產業信託(0808)3月公布截至2016年底止全年業績,可分派收入錄2.58億元,按年升1.7%。每基金單位分派0.1777元,按年增0.5%,於2016年12月底之分派收益率達5.8%。

期內收益4.53億元,按年升3.2%,物業收入淨額3.58億元,按年升3.6%。公司指,主要受惠於物業組合的租金調升率增幅,以及穩定的出租率。透過優質的物業管理服務及嚴格的成本監控措施。租用率錄96.1%,按年跌0.3個百分點。

於2016年7月1日至12月31日半年度的可分派收入為1.27億元,相等於每基金單位分派0.0871元。於2016年1月1日至6月30日的中期每基金單位分派為0.0906元。

泓富產業信託(0808) 派息上升

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號

財務管理

資金方面,泓富(0808)負債比率由2015年底的27.2%下降至26.4%。

於2016年12月31日,泓富 74%(2015年12月31日:55%)未償還定期貸款的利率成本已通過利率掉期及上限作出對沖。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808)  KC Korea


短評

在本港上市的眾多REITs(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低,泓富產業信託(0808)資產以非核心商廈為主,亦同樣受惠。 泓富(0808)較不受本港零售市道疲弱打擊,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證,擁有抗逆能力。

筆者去年8月估計泓富(0808)2016年度股息0.1839元。 由於收購觀塘商用物業開支,影响可分派金額下跌690萬元,每股分派 0.1777元低於預期。 如果扣除這個一次性收購費用計算,分派會上升3%至0.1824元。

■  27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808)全年業績
■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808)中期業績

泓富產業信託(0808)  2016年 全年業績

現時寫字樓的出租空置率持續下降,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 泓富(0808)風險因素主要是經濟不景氣打擊商廈市道,投資者亦需要觀察租用率會否穩定維持在95%以上。

去年9月提出以18.75億元收購觀塘道410號觀點中心,項目回報低和和推高負債比率都是不獲通過的原因。 泓富(0808)的資產負債比率為26.4%,出售海名軒物業後,負債比率進一步下跌,相信集團仍會繼續尋找收購目標,以壯大資產規模。

如果沒有新的物業加入組合,除非經濟下行幅度厲害,筆者相信未來數年的派息只會每年輕微增加派息,不會有什麼驚喜。 由於租金增速減慢,相信未來2、3年派息只會在0.18元至0.20元左右徘徊,較適合打算收息的投資者。

泓富產業信託(0808)  潮流工貿中心

租金

泓富(0808)持續為旗下物業進行資產增值工程,物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金和估值均獲提升。 如今租金調升率增速較過去減慢,去年平均單位實際租金增4.6%至每平方呎23.76元。

泓富(0808)旗下物業今年有35%租約到期,公司預期新租約,租金升幅保持雙位數字。

年度租金調升率平均單位實際租金 (每平方呎)
2012年 36.1%16.94元
2013年 34.9%19.03元
2014年 32.1%20.81元
2015年 16.3%22.72元
2016年 10.9%23.76元

泓富產業信託(0808) 都會大廈

資產淨值,派息

泓富產業(0808)近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右,加上近年平均派息0.15元,股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價3.18元相除,「平均市盈率」8倍左右。 泓富產業(0808)現價市盈率8.1倍,亦反映了近年的「平均市盈率」。

泓富產業(0808)市帳率0.61倍,出售海名軒後,資產淨值上升至78億元。 現價計算,巿賬率為0.59倍。

以海名軒為例,資產實際價值高於評估價值近5成,「實際」巿賬率可能低於0.5倍。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (全年)
2011年 3.62元0.1202元
2012年 4.24元0.1354元
2013年 4.57元0.1495元
2014年 4.70元0.1630元
2015年 4.98元 0.1768元
2016年 5.17元 0.1777元

泓富廣場 泓富產業信託(0808)


預期息率

泓富產業信託(0808)2016年度分派0.1777元,按年上升0.5%。

彭博綜合券商預測,2017年全年泓富每單位分派將增7%至0.19元。 現價3.18元計算,預測息率有6.0厘。

泓富產業信託(0808)每單位分派



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808  1年圖 2017年4月


3年圖:

泓富產業信託 808  3年圖 2017年4月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/fy16_presentation_chi-final.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0330/LTN20170330422_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0310/LTN20170310326_C.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 泓富 三大增長動力
http://invest.hket.com/article/1729186?lcc=ai

4. 泓富 息率高於同業
http://invest.hket.com/article/1729185?lcc=ai


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筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

48 則留言:

  1. 謝謝藍冰兄的詳細分析👍我亦持有808

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    1. 哇,利害! Cherry上電台 Money Talk

      http://stmw3.rthk.hk/aod/_definst_/radio/contentIndex/radio3/money_talk_extra/mp3/mp3:20170408_2.mp3/playlist.m3u8

      恭喜!

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  2. 藍冰兄,小弟首次看你的blog
    亦都看到你之前幾年有提及到2314,
    我有個問題,不知道你現在對這股有什麽看法?

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    1. 紙業股: 造紙行業周期 (需求 Vs 供應) 難判斷

      現在是轉勢 (需求 > 供應) 中間 / 尾段, 局外人很難知道,什麼去產能,是真是假,不知道。 所以通常是依賴 HKEx 披露權益,研究玖龍紙業#2689, 理文造紙#2314 大股東增持力度來幫助估計。

      我太耐沒有有研究。 林少陽先生有研究,或者可以看看他的文章。

      http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170412/19987402

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    2. 明白,大股東增持是一個因素,那股份回購也算嗎?

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    3. 理文造紙#2314 負債比率高,負債慢慢上升,反而 玖龍紙業#2689 下降中。

      理文造紙#2314 巿賬率 1.66, 玖龍紙業#2689 巿賬率1.32, 晨鳴紙業#1812 巿賬率 0.79, 負債比率差異不大。

      如果造紙行業周期繼續向好, 預期 晨鳴紙業#1812 可以繼續跑贏, 玖龍紙業#2689 和 理文造紙#2314 差不多。

      我太耐沒有有研究,個股知道不多,純粹看數字,請注意。

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    1. 謝謝藍冰图文並茂的記載和分析。前一年我公司搬入九龍灣區,眼見越來越多寫字樓翻新,和新的商業大廈落成。東九龍變天根本係指日可待。 我持有808,帳面暫時亏損約一年的利息😑

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    2. 九龍東寫字樓的供應近年好像高於需求,可能要時間消化。

      個人反而詔為泓富(0808)應該找另一區的寫字樓。

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  4. 不知道會不會發放匯賢產業信託 87001.HK報告?謝謝。

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    1. 人民幣兌港元匯率下跌 6.3%,高於 (我的) 預期,仍在拖累人民幣買賣的 匯賢產業信託 87001。

      匯賢產業信託 87001 我暫時唔寫住,或等待人民幣預期跌幅低於匯賢分派金額的升幅 才寫。

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  5. 登上日夜産生現金流的列車

    https://www.eventbrite.hk/e/33918595432

    Starman兄的「現金流為王」新書已經上架了 !

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  6. 謝謝分析! 剛剛找資料, 才知道長地有3個 REITS,
    當中 泓富 - 寫字樓 工廈 + 東九龍, 比較吸引

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  7. 藍冰兄,我看到你之前一篇關於87001的文章。我有些事情想不明白,希望你能代為解答,謝謝你。

    我的問題是:87001位於北京的東方廣場,他持有的權益將會於2049年到期。基於這個原因,我想問在財務報表上,關於東方廣場的資產淨值會不會每年下降以反映2049年到期這一個因素呢?會計上怎樣處理這個因素呢?其實我自己也看過年報,但是找不到相關的會計調整。

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    1. Firstly ...

      在中國,土地使用權的有效期,一般居住用公寓爲70年或以下,工業用地50年,商業用爲40年或以下,辦公用途為 50 年或以下。


      ▪  溫州 房屋20年土地使用權到期,按相關規定需補地價 (當前房價的30%至50%)。

      ▪  深圳 《深圳市到期房地產續期若干規定》 ,補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35%。 基準地價就是土地的初始價,即土地在完成拆遷,平整等一級開發後,政府確定的平均價格。

      不同的地方在於,深圳等地續期收費依據是當地的 「公告基準地價」,一般只不過幾千元,跟房價相比幾乎可忽略不計,而溫州執行的是「市場評估地價」。

      ▪  北京的物業土地使用權續期 尚未出台 ( 將按國家有關規定並結合土地出讓合同的相關約定進行研究制定 )

      北京住宅按國家相關規定,出讓年限為70年,目前北京最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿還有40多年。 北京華貿中心土地使用權於2049年屆滿。

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    2. So ...

      北京華貿中心土地使用權於2049年屆滿 ... 春泉產業2053年... 其實遲於香港2047年6月30日 ...寶翠園2030年...九倉尖沙咀海運大廈2034年。

      北京的續期規定尚未出台 ....

      北京的 《北京市到期房地產續期若干規定》 研究中,尚未出台。 可能幾千萬元續期 ... 也可能 say 50億元續期。

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    3. http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0411/87001_1048501/E103.pdf

      藍冰兄, thanks a lot for your prompt reply! You really know a lot about the land use rights about China properties.

      As I read the IPO documents of 87001, I found that it is different when compared to other REITs. For other REITs, they really owned the properties. While the 87001 prospectus (refer to the above link) stated that the Oriental Plaza is held by a JV named BOP which would expired in 2049 (point 1 in the link); AND, value of Oriental Plaza will become zero at the end of the JV period (point 3 in the link).

      Despite the above, I cannot find the adjustment towards NAV of Oriental Plaza in the annual reports over the years. Should there be any adjustment?

      刪除
    4. 匯賢產業信託#87001

      可能反映於 財務報表「損益內確認的公允價值減少」。

      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0420/LTN20170420809_C.pdf 151頁

      公允價值 = 34060

      公允價值減少 = (450) + (27) + (82) = (559)

      30年後到期,如果每年平均減少, 每年減少 = (34060) / 30 = (1135)

      由於年報用的是比較科學的方法 (152-157頁),不是average depreciation,計出是 559 而不是 1135。 會不會是這樣?

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    5. 藍冰兄, thanks for your reply. Based on your observation, it seems 87001 is not using average depreciation. And i just think, as rent surge over the years onward, the NAV of properties would also surge in the annual report due to income capitalization approach (p.152-157 of annual report).

      And i also think of another point: the value of investment properties include BOTH Oriental Plaza and also properties in Chongqing. But from an owner point of view, the value of Oriental plaza vs value of Chongqing should be different as 87001 really owns Chongqing properties in the end... it seems that the NAV per share in annual report is rather a theoretical value, for reporting purpose.

      The most reliable way to valuate 87001 seems to be focusing on its cash flow (dividend) discounted.

      Thanks a lot for your sharing.

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    6. https://junkrandom.wordpress.com/2011/04/29/此reit不同彼reit-證監應正名/
      黃元山: 一般人對「38年期限」的最大誤解,是以為合約到期,可以找其他合作項目;但卻不完全理解,在這個情況下,合約到期要把資產無條件轉贈內地的合作夥伴,亦即是投資者會連本金也不能回收。

      無條件轉贈合作夥伴,不等於年期到後可跟政府補地價;合約是跟內地的合作夥伴簽,合作夥伴可跟政府補地價,跟REIT的投資者無關。我們不可以說,由於其他的房地產一般也有年期,所以,這只是一個無傷大雅的分別。相反,這是一個巨大的分別,和政府定下的年期,可以預期會有一個補地價的機制,但是,私人合約,對方有甚麼誘因會約滿後,繼續讓你使用呢?

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    7. 感謝 Edwin兄和Daniel兄 指出 匯賢產業信託#87001 與 other REITs 不同的重點。

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  8. 市場先生告別BLOG壇投資擂台

    日期:5月20, 27日, 星期六晚7:00-10:00, 2堂共6小時

    http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2017/04/blog.html

    相信很快會滿額,有興趣要快報名了 !!!

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  9. 港華燃氣今天突破一年高位。

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  10. Starman兄:現金流為王

    (e線金融網)

    http://www.rthk.hk/radio/pth/programme/ezone/episode/434692

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  11. 回覆
    1. 燃氣股的政策風險,賺錢就打壓。

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    2. 應該D鴨都知道左一排,燃氣近來都係弱,華燃上星期五無端端跌一元。
      舊年減到8%,見你重有增長,減多2%。
      冰兄,燃氣股有政策風險,重要有鴨。

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  12. 我對燃氣股已經絶望,年初轉投科技股懷胞

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  13. Just share from IR of 384

    It's a draft for comments from industry players which shall be submitted by each city gas company to NDRC.

    The preliminary regulatory framework on gas sale is still under discussion, 6% or higher on gas sales (ex connection and Cng/LNG and other non-gas sales in cities such as direct pipelines or wholesale). Though our gas sales ROA is only 3% vs 6% being suggested, we are requesting a higher level of return

    And from 1083:


    There is a document released by NDRC.

    · It is an invitation for comment.
    · The suggested 6% return should not include connection income.
    · We do not think that the profitability of our projects at Towngas China is at risk.


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  14. 自從2016年4月之後,藍冰師兄沒有出過越秀405分析文,現跪求藍冰師兄重出最新405業績分析,感謝。

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  15. 其實駛乜咁煩度嚟度去,諗各種理由説燃氣股好,我年初買騰訊,亞里巴巴同visa, 到而家都升左兩至三成,未來一定係新經濟股嘅世界

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  16. 如果buy電子支付的話,visa基本上最得益. 絕對有巴老提及的護城河,根本不容新對手入場競爭,scale大了,又唔駛好似工業股咁加大investment. 可惜PE 真係有D高.

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  17. 合埋眼買美國科技股冇衰

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  18. Dear Camera Man

    想帶著破碎的心去流浪。
    不要說那是逃避現實。
    因為現實令人很痛苦。

    g i
    n g e
    r (is in pieces)

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    1. 對不起,請問你是誰 .....
      ..... .....
      ..... .....
      Camera Man 手拿著相機,望著薑薑。

      忽然,目光無神的 Camera Man 眼中閃出一點靈光, 並呼出了一句:「是盈盈嗎?」

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  19. 請問這食店是在那裡?

    https://scontent.fakl2-1.fna.fbcdn.net/v/t1.0-9/19029521_10154756785498284_7835455819316041933_n.jpg?oh=f6ea562f4ef9656c84a7e67eb0607788&oe=599BDC92

    我想 order lotsa lotsa 'Love you' @_@

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    1. 「謝謝您的厚愛!!

      我應該怎麼回報您!!」

      ...... 相信以上是嫌命長 Camera Man 的留言

      @_@

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  20. 燃氣股的政策風險還有嗎?

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    1. 燃氣股的政策風險沒有消失。

      暫時是政策風險低於預期,國委會 定期/不定期 balance and adjust the interest of different parties ( 上游, 中游, 下游, 工商業用戶, 家庭用戶) 相信仍會繼續。。。。。

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    2. 冰兄最近暑假忙嗎?有到英倫唞暑?

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