2017年3月17日星期五

17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設(0683)剛剛公布截至2016年12月底止全年業績,純利65.37億元,按年升18.2%;每股盈利4.53元;派末期息0.8元,全年共派1.1元。 2015年全年派0.9元。

嘉里建設於70年代在香港開始投資及發展物業,並於80年代積極興建多項住宅發展項目,至今已成為本港及中國最大的物業投資及發展公司之一。 最初,嘉里建設擁有龐大的物流業務,但自2013年起,該業務,亦即嘉里物流(0636)已於香港交易所分拆上市。因此,嘉里建設現專注於物業發展和投資。 嘉里建設原主要經營香港的地產業務,但自2013年起,嘉里建設逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務,現時內地業務佔淨收益比重佔7成半,內地租賃業務佔6成。

嘉里近年在香港投得多幅豪宅地皮,除了沙田九肚山、何文田地皮外,在2015年、2016年更先後合共斥96.6億元投得筆架山龍翔道兩幅豪宅地,以每呎地價計,更是稱霸九龍區最貴的兩幅地王。 嘉里(00683)對於豪宅地是情有獨鍾,未來投地精選優質地段,認為好的地段才能夠建好物業。

嘉里建設(0683)  MegaBox

■  11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■  28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■  22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股企業
發展商恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、
信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、
合和(0054)、 太古(1972) 等

根據近年的業績,嘉里建設(0683)物業租賃業績佔淨收益的7成半,表示每年的盈利比較平穩。

#     企業     市值業務佔淨收益比例 (最近業績)
1 九龍倉(0004) 2,080億元物業銷售佔淨收益1成,
物業租賃佔7成半,
酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2 恒基地產(0012)1,680億元物業銷售佔淨收益2成半,
物業租賃佔4成,
酒店、百貨佔1成,
公用事業及能源佔2成半
3 新鴻基地產(0016)3,330億元物業銷售佔淨收益2成,
物業租賃佔6成,
酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4 新世界發展(0017) 950億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成,
服務、百貨佔1成,
基建佔1成
5 信和置業(0083) 840億元物業銷售佔淨收益4成半,
物業租賃佔4成,
酒店經營、物業管理佔1成半
6 恒隆地產(0101) 910億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半
7 嘉里建設(0683) 370億元物業銷售佔淨收益2成,
酒店佔半成,
物業租賃佔7成半
8 長實地產(1113) 1,990億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成半,
酒店佔1成,
房地產投資信託權益佔半成
9 太古地產(1972) 1,380億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半

嘉里建設(0683) 天津 嘉里匯

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嘉里建設(0683)

嘉里建設(0683) 於1996年在香港聯合交易所有限公司上市,由郭鶴年家族持有。 主要業務是物業發展及投資、經營及擁有物流及貨倉業務、進行與基建有關之投資、及擁有及經營酒店業務。

若計算酒店在內,嘉里建設(0683)於中國擁有約685萬平方尺的投資物業,嘉里建設主要的出租物業持續實現超過90%的出租率。 此外,嘉里建設在深圳,上海和杭州等主要城市均有發展業務。

嘉里建設於香港擁有278萬平方尺的投資物業,包括九龍灣的Megabox,嘉里建設大部分投資物業用於辦公及零售用途。 在物業發展方面,嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。

嘉里建設(0683)  香港嘉里中心


公司簡介嘉里建設(0683)主要在香港、中國及亞洲太平洋地區進行物業發展及投資;及在中國擁有酒店業務。
目前市值 (港元)371億元
現時股價 (港元)25.70元 (2017-03-17 收市價)
市盈率 5.67倍
每股盈利 (港元)4.53元
市帳率 0.46倍
每股帳面淨值 (港元)56.27元
嘉里建設(0683) 上海 靜安嘉里中心  Shangri-La Hotel


嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設(0683)3月公布截至去年12月底止全年業績,純利65.37億元,按年升18.2%;每股盈利4.53元;派末期息0.8元,全年共派1.1元。2015年全年派0.9元。

期內,撇除投資物業公允價值28.66億元,基本溢利錄36.71億元,按年升約5.45%。毛利58.56億元,按年升逾49.7%。

期內,內地已落成物業之銷售錄得營業額66.55億元,按年增98.2%,銷售營業額主要來自莆田雅頌居、南昌雅頌居、上海企業中心以及瀋陽雅頌居之確認銷售,產生毛利23.08億元,按年增2.83倍。香港物業部錄得營業額16.07億元,按年跌39%,毛利跌23%至9.89億元,主要來自九龍塘「一號及三號義德道」及何文田「傲名」。

截至去年底止,未動用之銀行貸款融資總額為92.87億元,手頭現金淨額則為164.81億元。負債淨額288.52億元,資產負債比率34.9%,較2015年的32.2%上升。

嘉里建設(0683) 上海 浦東 嘉里城


發展 及 2017年目標

嘉里建設(0683)總裁何述勤指出,內地一直是集團租金收入主要來源,香港則側重物業銷售。 集團今年中港兩地合計的銷售目標約為160億元,當中香港及內地分別佔100億元及60億元,手上發展貨值800億元至9000億元,當中香港佔400億元至500億元,儲備可足夠未來四至五年之發展。

他預料,今年在中國的銷售會比去年較為落後,雖然二、三線城市優質項目的吸納量仍在,但近兩、三個月始乎觀望的人士較入市者為多,雖然對未來三季中國銷售仍然樂觀,但預期銷售數字不會較去年為佳。

另外,他又指,集團今年的資本開支約100億元,其中香港40至45億元,中國則50至55億元,所訂下的合同銷售目標完全可覆蓋資本性開支。

主席兼首席執行官黃小抗提到,去年內地杭州嘉里中心開業,又有上海靜安嘉里中心、北京嘉里中心等項目,故內地未來仍以租務貢獻為主。

而未來在債務方面亦不傾向以發債來償還舊債務,會傾向以銀行債償還,向銀行貸款的息率低於按揭息率,而美國加息對集團的資金壓力影響亦不太大。

嘉里建設(0683) 何述勤  黃小抗  王志剛


土地儲備

集團所持物業組合包括發展中物業共2616萬平方呎、已落成之投資物業共1217萬平方呎、酒店物業共377萬平方呎,及持有作出售用途之物業共244萬平方呎。 可售資源約800億至900億元,香港佔400億至450億元,足夠四至五年銷售。

財務管理

於2016年12月31日集團負債淨額288.52億港元及股東權益827.44 億元計算,負債比率(借貸淨額/公司股東應佔權益)為34.9% (2015年12月31日為32.2%)。

首席財務主管王志剛表示,集團策略是將負債比率控制在約35%水平,目前負債比率完全在掌握之中。他解釋,發展商需要經歷買地、建築及銷售三個階段,若然在買地階段略高於35%亦可以接受,但會在2-3年內將比率「正常化」,重回35%左右。 他又指,本港銀行現金結餘充裕,美聯儲加息對集團融資成本影響不大;而集團今年的資本開支預計約100億,完成銷售目標便可覆蓋資本開支。

年度負債比率
2008年 25.8%
2009年 17.9%
2010年 17.2%
2011年 18.7%
2012年 22.4%
2013年 31.0%
2014年 28.5%
2015年 32.2%
2016年 34.9%


短評

嘉里建設(0683) 業務主要分為兩塊:出租性質物業投資和開發銷售物業發展。 其中北京嘉里中心、上海靜安嘉里中心、浦東嘉里城、嘉里不夜城等為公司最近及未來幾年的投資物業主力,基本都在核心區域,出租率水平都處於高位。 香港物業發展方面,嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。 中國物業發展方面,嘉里建設在中國數個不同城市均設有發展項目,如深圳,杭州和南京等。

策略方面,嘉里建設(0683) 逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務,發展租務業務為重點,每年租金收入逐步增加,現時在內地的租金收入約30億元,香港約11億元,毛利共超過32億元。

嘉里建設(0683) 的2015年和2016年的中港合約銷售為126億元和264億元,今年銷售目標約為160億元。

嘉里建設(0683) 中國租務業務
嘉里建設(0683) 香港租務業務

杭州嘉里中心包括豪華酒店、甲級辦公室、優質公寓及零售商場,建設工程已完成,辦公室大樓已全面營運,香格里拉大酒店亦已開業,商場已開始試業,並為增加集團帶來更多的現金流。 嘉里中心項目一期將於2017年中落成,二期亦已開始動工,將於2018年落成。 南昌市發展綜合用途物業項目發展包括酒店、辦公室、商舖及高級公寓,將於2019年落成。 嘉里建設(0683) 去年投得前海商業地塊,將會打造集辦公、酒店、商業及公寓為一體的國際化大型城市綜合體。 這些發展項目將會帶動嘉里建設(0683) 的租務業務和銷售物業發展。

嘉里建設(0683) 杭州嘉里中心

嘉里建設(0683)的負債比率近年逐步上升,相比同業偏高,所以較股資產淨值折讓較大。 集團策略為維持長期負債比率約35%,現在已到達這個數字。

#企業淨負債比率市帳率息率
1 九龍倉(0004) 7.3%0.683.1%
2 恒基地產(0012)16%0.672.9%
3 新鴻基地產(0016)11.2%0.713.4%
4 新世界發展(0017) 34.4%0.514.5%
5 信和置業(0083) 0%0.683.8%
6 恒隆地產(0101) 1.1%0.713.7%
7 嘉里建設(0683) 34.9%0.464.3%
8 長實地產(1113) 2.5%0.772.7%
9 太古地產(1972) 15.6%0.643.0%


每股資產淨值,每股溢利,派息

如果不包括投資物業之公平價值變動,只看基礎溢利,嘉里建設(0683)去年盈利為2.54元。

包括投資物業之公平價值的增加,如果不包括2013年以實物分派方式每持有2股獲發1股嘉里物流(0636),嘉里建設(0683)近年的每股股東權益每年平均增加2.7元左右(2.5元至2.9元左右,取決於多少年做平均),加上派息1.1元,股東每股收益每年平均3.8元。 用現價相除,6.8倍左右。 減去部份水份(如果有),7.5倍左右。 換句話說,25.7元買入,7年半回本。 嘉里建設(0683)現價市盈率5.7倍,5.7倍這個數字亦接近近年的「平均市盈率」。

純粹看這個「平均市盈率」,估值非常吸引。 如果看市帳率,現價0.46倍,估值亦很吸引。

年度每股資產淨值 (港元)每股盈利 (港元)特別派息 (全年)
2007年 30.90元4.95元--0.95元
2008年 32.61元2.14元--0.70元
2009年 35.46元3.08元--0.70元
2010年 40.86元4.68元--0.87元
2011年 44.44元3.72元--0.87元
2012年 49.16元4.84元--0.95元
2013年 52.45元9.13元嘉里物流0.90元
2014年 55.43元4.69元--0.90元
2015年 56.27元3.83元--0.90元
2016年 57.34元4.53元--1.10元

嘉里建設(0683) 北京嘉里中心


市帳率,息率

嘉里建設(0683) 2015年12月底的每股資產淨值為56.27元, 現價25.70元,市帳率0.46倍,息率4.3厘。

基於經常性收入穩定增長,筆者相信嘉里建設(0683)還有進一步增加股息的餘地,2017年度預期市帳率0.44倍,預期息率4.5厘。

借用野村的歷史數字,現價遠低於平均數的0.59倍。 除非認為未來數年嘉里建設(0683) 的資產淨值會下跌至43元以下,現價的估值明顯偏低。

嘉里建設(0683) 市帳率 歷史數字


股價走勢

1年圖:

股價 1年圖 嘉里建設(0683)  2017年3月股價

3年圖:

股價 3年圖 嘉里建設(0683)  2017年3月股價



權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者持有地產股。

參考:

1. 嘉里建設 683 業績

http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/FY16%20KPL%20Results%20Investor%20Pesentation_Final.pdf
http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/FY2016%20annual%20announcement%20%28eng%29%20%2820170315%29PDF.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0317/LTN20170317140_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0831/LTN20160831264_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0318/LTN20160318118_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0820/LTN20150820223_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0318/LTN20150318155_C.pdf

2. 嘉里建設:保持長期負債率35% 不會私有化

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160318/bkn-20160318175505346-0318_00842_001.html

3. 嘉里建設 (683.HK) - 逐步轉向中國房地產發展

http://www.poems.com.hk/zh-hk/research-and-analysis/weekly-specials/?reportdate=2%2F2%2F2017&codeval=683


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

13 則留言:

  1. 藍冰兄你好, 這文章很詳盡, 跟我個人的看法也接近. 本人也持有路勁與嘉里. (但個人認為此文寫得比路勁一文更好.)

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    1. 多謝呢!

      想寫幾隻字有關「亞洲糖王」郭鶴年,手頭無乜特別資料,又無可能只是放家族表而無文字,所以skip 左。

      http://static.next.nextmedia.com/images/next-photos/NextMag/1228/640pixfolder/N1228_024_TABLE_241.jpg

      淨收益分報 table 也因為文章太長而 skip 了。

      刪除
  2. 地產股中, 曾經持有恆隆, 但對集團陳生不停在三四線城市發展商場的策略完全不看好, 所以去年已賣掉. 我個人對路勁長線的發展也不是太睇好, 不過公路業務發展得很不錯, 年報表示了公路有可能在年內spinoff, 所以依然持有中靜待此方面進展.

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    1. 恆地或會德豐我也有興趣, 不過現市況中, 應不會回落到我的目標價位給我買入了.

      刪除
    2. 恒地#12 我都會繼續跟,不過下星期的業績應該無乜特別,大家都計算得到。

      刪除
  3. 恆基地產(00012) 公布截至去年12月底止全年業績,純利219.16億元,按年升2.77%;每股盈利6.03元;派末期息1.13元,每10股股份可獲派送1股紅股。

    未計入投資物業及發展中投資物業公允價值變動的經營盈利為105.3億元,按年升22.87%。股東應佔基礎盈利為141.69億元,增長29%。

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    1. 恒基地產(0012) 現價47.50元,全年派息1.55元,息率3.3厘。

      每股資產淨值72.45,市帳率 0.66倍。

      2016年度派息 1.55元 ,2015年度派息 1.45元 (調整後 1.318元 )

      派息上升17%,派息仍然在增加中,當然!

      http://www.airmanblue.com/2017/02/28-feb-17-0016.html?showComment=1488465156682#c2413462950429710380

      刪除
  4. 2688
    http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0321/LTN20170321770_C.pdf

    Any comments on it? Seems very low to have 6% growth only .. maybe I am wrong

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    1. 去年全中國消費量2058億立方米,同比增長6.6%。

      新奧能源#2688 營業額和毛利增長6-7% 差不多;撇除其他收益,除稅前溢利增長14%左右。

      回購優先票據之虧損 應該知道,商譽減值之虧損的 6億元之前我無留意到!?!?!

      刪除

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