2016年7月22日星期五

22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

英國脫歐公投後,市場相信美國聯儲局今年加息機會低,更有分析估計聯儲局或要掉頭減息。 當加息的憂慮減低,人們對地產股的態度有了一點轉變,尤其是估值相對吸引的地產發展商。 雖然香港住宅物業市場因未來數年供應緊張得以緩和,但由於中長期供應仍然緊張,加上低息環境有望延續,以及預期有資金或湧入,住宅市場近月明顯回暖,新盤銷售再次熾熱起來,令本地地產股投資價值再現。 另外,香港住宅樓價近兩月樓價趨向平穩,市場部分人士開始估計下半年轉升,亦是地產股轉強的原因之一。

本港地產股數量不少,但是企業管治質素良莠不齊,投資者入市,宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中,恒基地產(0012)近年像中華煤氣每年10股送1股,新鴻基地產(0016)派息有上升趨勢,新世界發展(0017)每3、4年供股一次,長實地產(1113)在去年資產重組完成。

與內地相似,香港奢侈品及中高檔消費放緩,但是聯儲局加息預期降溫,地產發展商和本地收租股股價轉強。 地產發展商的四大地產商近日在半年高位,發展商的信和(0083)、收租的希慎(0014)和九倉(0004)創了一年新高,鷹君(0041)更屢創紀錄,高見38元歷史新高。 筆者6月評論新地(0016),當時股價是92.7元,市帳率0.59倍。 現時股價雖然上升了17%至109元,市帳率上升至0.69倍,仍然低於長遠平均水平。

■  11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■  03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

地產股企業
發展商恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、
信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、
合和(0054)、 太古(1972) 等

恒隆地產(0101)  恒隆中心  銅鑼灣


收租股: 恒隆

恒隆地產(0101)收益由兩部分組成,首先是投資收益,集團在內地發展商場項目作收租用途。其次是物業銷售,但恒隆地產多年已沒有投地,物業銷售逐步減小。 所以,恒隆可以說是收租佬。 集團去年度物業銷售佔淨收益1成半,物業租賃佔8成半。 恒隆數年前逐步沽出香港的非核心物業及業務,提供資金往內地發展。 中國內地物業租賃去年收入比香港物業租賃收入為高。

恒隆地產從90年代起拓展內地市場,在主要城市建造、持有和管理商業綜合項目。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後,公司積極拓展版圖,在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢發展項目,全部均以「恒隆廣場」品牌命名。

恒隆地產(0101)旗下香港商場出租率甚高,反觀內地因地點問題而較為參差。

恒隆將於7月28日(星期四)公布中期業績。


■  18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

恒隆地產(0101)

#     企業     市值業務佔淨收益比例 (最近業績)
1 九龍倉(0004) 1,600億元物業銷售佔淨收益1成,
物業租賃佔7成半,
酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2 恒基地產(0012)1,700億元物業銷售佔淨收益2成半,
物業租賃佔4成,
酒店、百貨佔1成,
公用事業及能源佔2成半
3 新鴻基地產(0016)3,160億元物業銷售佔淨收益2成,
物業租賃佔6成,
酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4 新世界發展(0017) 830億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成,
服務、百貨佔1成,
基建佔1成
5 信和置業(0083) 850億元物業銷售佔淨收益4成半,
物業租賃佔4成,
酒店經營、物業管理佔1成半
6 恒隆地產(0101)750億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半
7 長實地產(1113) 2,100億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成半,
酒店佔1成,
房地產投資信託權益佔半成
8 太古地產(1972) 1,280億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半

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恒隆地產(0101)

恒隆地產(0101) 本是香港地產發展商,90年代初已經進軍內地商業地產市場,其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目,恒隆更因這兩大傑作,令其於內地的名聲大增,更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

恒隆地產(0101)過去數年將重心放在內地市場,在內地的發展主要透過投資、管理商業物業,從中獲得租金管理費收益。 恒隆(0101)積極發展內地城市,包括上海、瀋陽、武漢、濟南、天津、無錫、大連及昆明,務求在全國八個城市建成十個地標項目。

恒隆(0101)在2010年11月,以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份,佔恒隆擴大之已發行股本6.58%,籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。

恒隆地產(0101)


公司簡介恒隆地產(0101) 從事物業投資、物業發展、經營停車場管理及物業管理。
目前市值 (港元)746.53億元
現時股價 (港元)16.60元 (2016-07-22 收市價)
市盈率 14.69倍
每股盈利 (港元)1.13元
市帳率 0.58倍
每股帳面淨值 (港元)28.683元
恒隆地產(0101)



恒隆地產(0101) 全年業績

恒隆地產 (00101) 1月公布截至去年公布截至去年12月底止全年業績,純利50.92億元,按年跌56.49%;每股盈利1.13元;派末期息58仙。計及中期息,全年合共派75仙。2014年同期派7.6仙。

基本盈利為43.87億,按年跌56.2%。每股基本盈利98仙。

期內,收入89.48億元,按年跌47.5%。當中77.51億來自物業租賃,按年升7.4%。香港物業組合租金收入升8%;內地物業組合租金收入升7%。由於本年度出售較少住宅單位,物業銷售收入按年跌87.8%,至11.97億。

集團淨債項股權比率為1.1%。債項股權比率為24.3%。

恒隆地產(0101)


發展 及 2016年目標

恒隆地產 (00101) 計劃未來3年投資50至60億元,在中國的昆明和武漢興建購物中心,並對上海現有的兩個旗艦購物中心進行改造。 2016的內地租金收入增長,預計將由新的大連的恒隆廣場購物商場及租出無錫和瀋陽辦公樓餘下單位所帶動。

主席陳啟宗指出,集團考慮在內地收購土地,又稱並沒有從奢移品市場轉向中檔零售市場的計劃。

執行董事何孝昌指出,未來累計要投入內地項目發展金額達400億元,每年資本開支約50至60億元,公司手持現金逾300億元,有少許淨負債,也屬正常。由於人民幣貶值,恒隆集團內地淨資產值630億元人民幣商廈項目折算為港元之後,錄得48億元匯兌虧損。目前恒隆已透過內地借貸,降低風險。

陳啟宗指出,集團上海業務錄得增長,較內地二三線城市表現好。雖然內地市場短期較困難,但長期仍看好內地市場,因為其他國家不會有6%至7%的經濟增長。

恒隆地產(0101)去年度在香港共售出大約130個住宅單位,餘下可供出售的住宅單位大約700個,當中包括「藍塘道23-39」的18間半獨立式大宅。

恒隆地產(0101)  租賃組合分佈


香港物業

恒隆地產(0101)的香港物業涵蓋商場、辦公樓、住宅及服務式寓所。 這些項目包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂的山頂廣場、位於鬧市熱點旺角的雅蘭中心和家樂坊,港島東的康怡廣場,以及九龍灣的淘大商場等。辦公樓組合包括渣打銀行大廈、都爹利街一號、印刷行、樂成行,以及銅鑼灣恒隆中心等。

去年香港租賃物業組合的收入及營業溢利分別增長8%及7%,至港幣35.57億元及港幣29.89億元。

恒隆地產(0101)  香港物業 內地物業

內地物業

恒隆地產(0101)去年底在內地擁有出租物業總樓面面積達232萬平方米,相比2014年度上升32%。 恒隆有四個發展中商業項目,包括昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場。

隨著以上項目相繼落成後,恒隆地產(0101)在內地的物業組合的總樓面面積將增加至390萬平方米。

高端品牌暫緩開設新店和減少店舖數目,對購物商場的租出率造成不利影響。 天津的恒隆廣場於2014年9月開業,無錫的恒隆廣場辦公於2014年10月開業,瀋陽的市府恒隆廣場辦公樓於2015年1月開業,大連的恒隆廣場亦於2015年12月開始試業。 新的物業於首個租賃期的溢利一般較低,租出率亦低,內地物業組合的租賃邊際利潤率因而下降7個基點至百分之六十五。

#年度內地出租物業總樓面面積租出率
1 2012年117萬平方米97%
2 2013年141萬平方米93%
3 2014年176萬平方米81%
4 2015年232萬平方米78%
5 已承諾項目竣工後390萬平方米

恒隆地產(0101) 內地物業 租出率

財務管理

於2015年12月31日的淨債項股權比率 (淨債項指銀行貸款及其他借貸、浮息票據及融資租賃承擔,扣除現金及銀行存款) 為1.1% (2014年: 0%)。

恒隆地產(0101)  山頂廣場


短評

恒隆地產(0101)早於90年已經逐鹿神州,大多集中發展一線城市的收租物業,是成功發展內地的例子之一,約10年前集團擴展至國內二線城市。 與內地大多數商業地產開發商不同的是,恒隆(0101)旗下的商業物業全部自己持有,只租不售。 在國內,「恒隆」是優質的的地產品牌,公司對品牌重視,統一以「恒隆廣場」來命名。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後,包括上海在內,恒隆(0101)已在瀋陽、武漢、濟南、無錫、天津、大連與昆明這八個城市佈局。

恒隆(0101)在內地的項目主要有兩種模式,一種是單一商場,另一種則是綜合性項目,包含寫字樓、商場、酒店等。 其中瀋陽、無錫項目就是綜合性項目。 未來集團仍將會在內地一二線城市繼續拿地,而恒隆的兩種模式也將在這些地區繼續複製。 恒隆(0101)發展項目購物商場為主,集團預期在經濟持續改革和城鎮化的裨益下,城市的可支配收入及消費水平均會日益上揚,集團可受惠於國內蓬勃增長的消費趨勢。

陳啟宗  恒隆地產(0101)

恒隆(0101)現時股息有4.5厘,估值及股息率相比其它地產股吸引。 過去十年,恒隆(0101)基本上並無負債,現時的淨債務微不足道。 如果內地市道疲弱,恒隆地產(0101)資金充裕,可以低價增購優質的土地,有利集團長期發展。

恒隆地產(0101)在內地的物業組合發展迅速,3年間內地可出租物業樓面面積增加接近1倍,未來租金收入可觀。 集團大部份收入來自物業租賃,帶來穩定的租金收入,經營現金流充裕。 恒隆在香港和在內地走的是完全不同的路線,恒隆在內地經營高檔的商場,不做住宅,政策風險相對較低。 與主要市場維持在香港的希慎(0014)比較,恒隆較受內地樓市波動影響。 因為去年內地經濟調整,恒隆去年削減末期息每股1仙要,亦為瀋陽和無錫的廣場作出減值。

#企業物業租賃收入 : 地區 (2015年)
1 恒隆(0101)中國內地 55%, 香港 45%
2 九倉(0004)中國內地 10%, 香港 90%
3 希慎(0041)香港
4 太古(1972)中國內地 20%, 香港 80%

恒隆(0101)內地面臨租金下調的壓力,股價由去年年中的26元下跌至今年2月的13元。 零售物業於2015年度下半年的租金收入均較上半年為少,是恒隆地產(0101)股價自2015年年中開始下跌的原因之一。 簡單來說,除了市場氣氛,恒隆地產(0101)估值是伴隨內地的經濟和消費信心上升和下跌的。

恒隆地產(0101)  藍塘道23-39

資產淨值,每股溢利,派息

恒隆地產(0101)近年每年派息0.75元左右,2011年度之財政年度年結日由6月底更改為12月底,因此當年只有半年的股息。 每年派息加上每股股東權益每年平均增加0.92元左右,股東每股收益每年平均1.67元以上。 用現價16.60元相除,10倍左右,低於表面的14.7倍市盈率。

現價16.60元計算,息率4.5厘。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (全年)
2010年 24.5元0.71元
2011年 24.9元0.36元
2012年 26.3元0.74元
2013年 27.8元0.75元
2014年 29.5元0.76元
2015年 28.7元 0.75元


估值比較

恒隆地產(0101)是收租股,中國內地和比香港物業租賃營業溢利大約是一半一半。

息率方面, 恒隆地產(0101)現時息率為4.5厘,與九倉(0004)息率3.6厘和太古地產(1972)息率3.2厘相比,恒隆較高。

本地資產 REITs 的冠君產業(2778)、陽光房地產(0435)和泓富產業(0808)現時的息率為4.4厘、4.7厘和5.2厘,恒隆的息率未算吸引。


巿賬率

巿賬率方面,恒隆地產(0101)2015年12月底的每股資產淨值為28.7元,預期資產淨值為31元左右。 現價16.60元計算,市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字,現價遠低於平均數的1.10倍,亦偏離市帳率0.77倍至1.43倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。

當時市場將恒隆與一眾內房股的市賬率看齊,筆者認為歷史平均的1.10倍過高。 如果使用近5年平均數的0.87倍比較實際,現價的0.58倍是偏低的。

恒隆地產(0101) 股價 Vs 巿賬率


市盈率,息率

恒隆地產(0101)現價16.60元,市盈率14.7倍,市帳率0.58倍,息率4.5厘。

簡單估計,2016年度派息0.75元左右,預期息率4.5厘。

港匯恒隆廣場 • 上海  恒隆地產(0101)



1年圖:

股價 1年圖  恒隆地產(0101)  2016年7月股價 1年圖


3年圖:

股價 3年圖  恒隆地產(0101)  2016年7月股價 3年圖


權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒隆地產 101 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323449_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0128/LTN20160128167_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0924/LTN20150924651_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324372_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0918/LTN20140918404_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321455_C.pdf

2. 恒隆地產 101
http://www.hanglung.com/
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\25-retrospect\hl25_retrospect_final.pdf&hash=d6b7b9c1e63fec6341613544cdccd69d2eea337ad395b133153e337e3588cbbc&ext=.pdf
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\files\sustainability_tc_report_2014_1.pdf&hash=b6bad3ab75767b34c30b6b640fee94e6a4c065bc236ee8786f0dc8b6982e87c5&ext=.pdf


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筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

43 則留言:

  1. 信和置業(0083) ,物業租賃應該是佔淨收益大概4成,物業銷售亦都佔淨收益4成。希望沒看錯。

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  2. 冰兄,請教,如果想買本地地產股,新地和恆地我是比較比歡,不知道你的意見是如何?謝謝!

    (不過最近本地地產股都有一定的升幅了)

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    1. 地產股: 加唔到息,6月頭已經 smell 到香港地產股會跟隨 REITs ,尤其是股價比業績(甚至樓價)先行。 但是每月二篇地產股文章已經是極限,我也不是很多地產股,因為錢一直放在 REITs 。

      我都是比較 prefer 標杆兄說的 16 和 12,但是兩者近期的確升得比較多。

      本港的收租股我不熟悉,更加升到一年,鷹君甚至歷史新高。

      如果沒有新的主題出現(這個最難知道),市場資金會繼續好似擁入 REITs 擁入地產股。

      16 比較是純地產,近2年好多樓賣,北角巴士總站海旁,南昌地鐵上蓋,排住隊。

      安全起見,如果買,畢菲特 rule 1,似乎是有四叔近期仍在買的 12 比較安全。

      我覺得最正路是兩者和1113 也買。

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    2. 多謝冰兄詳細的解答!

      我見12的股息回報只有2.8%左右,對比REITS是否少了一點?

      若以收息來看,是否REITS又會更優勝?

      THANKS!

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    3. 除了收息,市場視地產股為增值的投資。

      恒基地產(0012): 可以看到我在文中有「資產淨值,每股溢利,派息」。 地產股投資者理應看整體回報,不過市場早前悲觀認為中港增長過後,資產未必會增值,可能會減值 ....

      http://www.airmanblue.com/2016/06/11-jun-16-0012.html

      - 包括投資物業之公平價值的增加,恒基地產(0012)近年的每股股東權益每年平均增加3.8元左右,加上平均派息0.9元,股東每股收益每年平均4.7元左右。


      REITs 理論上派完9成盈利,只餘下1成來發展,增值能力有限。 但是 e.g. 置富#778 過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣,增加物業的回報,過去幾年每基金單位資產淨值有增值,增值沒有輸給地產股。 再加上現在 d 人用 REITs compare with 2厘的債券 ... ... 所以真是取決於市場的態度。

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    4. 又明白多一點了,感謝冰兄呢!

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    5. 客氣!

      這個估值想法和 標杆兄說的「有錢人買資產」,然後「資產會產出被動收入,被動收入又可以買入更多資產」 的一貫。

      http://purposelife42583.blogspot.hk/2016/07/blog-post_22.html

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    6. 很多買股收息的都會嫌煤氣同恆地息稍低, 但不要忘記每年十送一紅股, 長遠計其實很和味...

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    7. 冰兄,其實我一買入好股票後,操作都不會太多!

      因為我相信好資產長遠都會帶來好的回報!

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  3. 標杆兄說的理財七式, 原來不知不覺用上了...

    (一)未開源先節流
    (二)選股選龍頭
    (三)平衡組合
    (四)買有價值的資產
    (五)需要耐性
    (六)追求平穩回報
    (七)多閱讀

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    1. ken兄,希望這些知識都對你有用! 加油!

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  4. 見到藍冰的網誌清單有個標題: 一個女子要怎樣才算見過世面
    麻煩冰哥哥閱讀[quote Law Ken 先生以上留言,(七)多閱讀]完後告訴我是講甚麼東東 :)

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    1. 我今天的理解是四處去才能算是「見過世面」,四圍去才能 collect 到不同屬性和稀有的小精靈。

      例如是 Gyarados, Dragonite。

      這2隻我未有 !(◎_◎;)

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    2. 溫馨提示:
      「一個女子要怎樣才算見過世面」出左第二集
      ( º ͜ʖ º )

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  5. 琴日賣左以「有今生無來世」價買入既#1長和
    諗黎諗去都唔知買咩港股好,最後走左去買fb同amzn

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  6. Wow, I came across this -
    https://www.youtube.com/watch?v=_npwtO_Lhpw

    有沒有人在現場看? :)

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    2. 無. 但很喜歡Jason Mraz的 i'm yours...
      https://www.youtube.com/watch?v=y_yd5hjAEFk

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    3. 佢係呢場show前幾日係機場expo開左場演唱會~我有睇個一場
      You and I Both勁有feel
      https://www.youtube.com/watch?v=VnKYaEOdBMY

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    4. I'm yours 第一次聽時看到 MV 講旅行遊山玩水,所以我這逍遙派(又來)也很喜歡 :)
      https://www.youtube.com/watch?v=EkHTsc9PU2A

      除了 I'm yours,他的歌我只知道以下這首,tam 先生看的那場有沒有唱?
      https://www.youtube.com/watch?v=kiiV4vdYwbE

      weekend 這裡變了娛樂版 :D 反正藍冰掛住捉紀無暇罵我 :p

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    5. JM逍遙系既歌比較紅, 但個人比較鍾意佢抒情系既歌,因為佢係好有故事既人
      I wont give up梗係有唱啦:D

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    6. btw呢隻Luna Bella都係好悠活,可能岩你睇:p
      https://www.youtube.com/watch?v=FC9aHY3bej4

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  7. 兵兄,

    領展已連跌多天.跌了近6%.想再爭持.有什麼建議?謝謝

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    1. 正路應該是4厘以上才買, 所以應是 置富產業#778、陽光#435 、泓富產業#808 越秀房產#405 多過4厘 那些。

      Ken兄打算長期持有收息,現價似乎不夠好。

      領展房產#823 短線大家都知道,三爬兩撥又會再試頂 .... 這是短線。

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    2. 琴日buyback左100萬股, 政府唔買,我自己買!?

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    3. 領展房產#823 回購 ? Good news bor

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    4. 領展房產#823 今天繼續回購左22萬股。

      (^◡^ )

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    5. 琴日收市前再加注.誤打誤撞...

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  9. 藍兄,請指教下。小弟我現在暫時持有少量中鐵@$6.00。見到其他股票強勢升幅。覺得自己眼光不濟。請藍兄指点迷津呀!!

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    1. 中鐵(390): 抱歉,沒有研究,因為覺得這個板塊較難理解。

      純粹看消息 (炒), 中資鐵路股海外擴張,走出去「被」叫停等等, negative。 發改委提出內地高鐵網正式由「四縱四橫」升級為「八縱八橫」, positive。 中鐵(00390)上半年新簽合同年增26%, ok。

      市場說什麼8月或9月公佈深港通,中資鐵路股可能會被炒一轉吧!

      (・_・?)

      下半年市況(especially 8月後)應該幾好,如果僅是持有少量,相信可以繼續持有等待它跟隨大市轉好。

      有一些板塊有中長期轉強機會,e.g 澳門博彩股,但我的一些大戶朋友有不同想法,仍繼續觀察,未有結論。

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    2. 謝藍兄回覆,由2月開始到現在大部分股票都有相常的漲幅。我會擔心升幅的力度無以為繼,或許我忽略一些因素,因我对市場認識不深,加上今年太多黑天鵝了,又再一次藍兄賜教。

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  10. -weekend entertainment (:p)-

    Love this :D -
    https://www.youtube.com/watch?v=iL6ufJLkiUo
    (I ain't got no money @_@)

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    1. 首歌幾好喎!

      But ... 純淺藍色衫不襯薑薑呢!

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    2. 首歌當然好啦,是窮薑女的歌 ◎_◎;

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  11. 兵兄,

    睇緊異常犯罪搜查官、無人生還、死幣、賣房子的女人、營業部長...前兩套有追看的衝動.其他真好一般...

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    1. 最近忙過不亦樂乎,只看了輕鬆的「賣房子的女人」。

      這幾天親身去澳門感受一下澳門氣氛,人多到差點搭不到的士。

      新濠影𣾀的設施與銀河、金沙差幾級,新濠的博彩廳雖然不算是小貓三四隻,但是氣氛麻麻。

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