2016年5月27日星期五

27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績

現時香港共有多隻REITs上市,當中包括越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)。

在上述REITs中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

仲量聯行早前報告指,本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低。另一方面,雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高,但中資機構對本港寫字樓需求殷切,新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指,民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面,面積約1.4萬平方呎,呎租約170元,為近年新高。

部分REITs的寫字樓收入佔比較多,陽光房產信託(0435)的寫字樓收入佔比近5成,泓富產業信託(0808)的佔比近6成,冠君產業信託(2778)的佔62%,受消費市道轉弱的影響相對較少,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證。

中環甲廈租務理想 中環長江中心

冠君產業信託(2778)的息率較其他REITs為低,但市帳率只有0.48倍,折讓比率較高,資產地理位置優越,對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進,出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%,將會為冠君帶來增長動力。

■  20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■  13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

冠君產業信託

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場 + 酒店廣州、上海7項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成,酒店及服務式公寓佔3成
可出租面積524萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年底
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 177項購物商場藍籌股,香港175項物業,內地2項物業
可出租面積1,280萬平方呎
車位76,000個
6 朗廷SS(1270)酒店3間酒店
7 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
8 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
9 冠君產業信託(2778) 寫字樓 + 購物商場花旗銀行廣場,朗豪坊
可出租面積230萬平方呎
10 匯賢產業信託(87001) 寫字樓 + 商場 + 酒店北京、重慶、瀋陽3項物業,
可出租面積103萬平方米

註: 朗廷不是REITs

於本港上市的REITs,一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定,REITs不得從事房地產以外的業務,而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入,以紅利的方式,派發給基金單位的持有人。因此,REITs的股價一般較具抗跌力,派息亦有保證,是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託(2778)主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企,並預期該廣場的出租率及租金將持續上升,帶動2016年每單位分派增長。

本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


公司簡介冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)232.01億元
現時股價 (港元)4.01元 (2016-05-27 收市價)
市盈率7.04倍
每股盈利 (港元)0.570元
市帳率0.48倍
每股帳面淨值 (港元)8.398元
冠君產業信託



冠君產業信託(2778) 全年業績

冠君產業信託(2778)2016年2月公布2015年可分派收入12.121億元,按年下跌1.8%,主要由於物業收益淨額減少及融資成本增加。下半年每基金單位分派 0.1031元。

冠君全年租金收益總額20.627億元,按年減少0.84%,朗豪坊的收入增長抵銷花旗銀行廣場收入減少。隨著花旗銀行廣場出租率由2014年底的75.4%,顯著上升至去年底的91.2%,有關物業租金收益去年下半年已經見底,下半年冠君租金收益總額較上半年回升6.1%。

於2015年12月31日,集團持有現金結餘為6.93億元,總借貸145﹒.91億元,資產負債比率(總借貸對總資產)為22.1%(2014年12月31日:23.1%)。

#   2014 財政年度 2015 財政年度 變動
1 租金收益總額 (百萬港元) 2,080 2,063-0.8%
2 物業收益淨額 (百萬港元) 1,800 1,784-0.9%
3 可分派收入 (百萬港元) 1,234 1,212-1.8%
4 每基金單位分派 (港元) 0.20350.1985 -2.5%

冠君產業信託

冠君產業信託(2778)

冠君產業信託(2778)擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業。 以市值計算為亞洲區內除日本外十大房地產投資信託基金之一,信託主要投資位於優越地點的甲級商用物業。 現時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業,總樓面面積達 293 萬平方呎。 冠君於2006年5月在香港上市。

於2013年,冠君以21.55億元代價,收購花旗銀行廣場餘下四層,涉及樓面面積約7萬8千平方呎,並統一了整個綜合大廈的業權。

冠君產業信託

花園道三號(花旗銀行廣場)

花旗銀行廣場在出租率、租金水平和形象幾方面都正在大幅改進。 出租率於2015年顯著上升,已簽約出租率由2015年初75.4%急升至現時的95%。 因此 2015 年下半年的租金收入已見底回升,較上半年增加8.3%至5.02 億港元(2015上半年:4.64 億港元)。 只因大部份新租約要到2015年後期方生效,2015全年的租金收入仍較2014年為低(2015年:9.66億港元,對比2014年:10.64億港元)。

出租率改善後,租價亦因而相應提高,年初的租金水平已突破每平方呎100港元,現時租金為每平方呎110至120元。

今年6月,花旗銀行廣場將會在完成重大優化工程後,易名為「花園道三號」,其中一座大樓「花旗銀行大廈」亦將改名為「冠君大廈」;另一座大樓「工商銀行大廈」名稱則維持不變。

花旗銀行在物業改名之後仍然是「花園道三號」的單一最大租戶,租用樓面逾22萬平方呎,租約為六年至2022年。 物業從去年起進行了一系列的優化工程,包括重新裝修寫字樓大堂、翻新停車場,及增加露天休憩及綠化空間,總投資額逾1億元。

冠君產業信託


朗豪坊商場

朗豪坊商場2015全年租金收入保持上升趨勢,按年增加7.6%至7.90 億港元。 商戶的銷售額按年錄得1.8%增長,相對2015年香港整體零售銷售3.7%跌幅,朗豪坊跑贏大市5.5個百分點。 受惠於本地消費者的支持,化妝品及餐飲行業有較佳增長。 物業現收呎租為174.54元(2014年底:165.44元)。

今年首季朗豪坊商場銷售額有所下跌,但飲食租戶銷售額較好。 冠君將會微調朗豪坊租戶組合,之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類,惟近年其消費意欲減慢。 於是朗豪坊換走相關鞋舖,轉而引入馬莎食品專門店,吸引更多本地客源。 王家琦稱,朗豪坊租金收入平穩,商戶如要繼續租用朗豪坊,大部分情況須接受加租,個別租戶的租金更可有雙位數升幅。

於2015年底朗豪坊基本租金佔總租金收入88%,餘下12%為分成租金。

冠君產業信託

朗豪坊辦公樓

朗豪坊辦公樓續租租金繼續上調令2015 全年租金收入上升8.8%至3.06億港元。 該物業於2015年12月31日的出租率維持100%,現收呎租為37.5元。 朗豪坊辦公樓去年經營淨開支下降20%,令物業收益淨額上升12%。

王家琦5月表示,朗豪坊辦公大樓維持滿租狀態,續租租金穩步上揚。


財務管理

冠君(2778)資產負債比率為22.1% (2014年: 23.1%)。

冠君(2778)今年5月與11家銀行訂立兩筆合共113億元的貸款融資,是次融資包括55億港元的3年期貸款及58億港元的5年期貸款,年利率分別為香港銀行同業拆息加83點子及95點子。

實際年利率將由2.0%下降至1.7%,預計每年可節省4,600萬元利息支出。

冠君產業信託


短評

聯儲局去年12月作出十年來首度加息的決定後,今年可能繼續加息,但利率只是聊勝於無。 在低息環境下,派息能力穩定的 REITs 獲得一定支持。 冠君產業(2778)的物業組合由三部份組成,分別是花園道三號(花旗銀行廣場)、朗豪坊辦公大樓及朗豪坊商場,若以總資產比較,僅次於領展。

冠君(2778)2015年度每基金單位分派0.1985元,下跌2.5%,表面看來業績麻麻,然而花旗銀行廣場租金收入見底回升剛開始,前景穩固,將會帶動信託收入的增長動力,2016年分派收入開始轉勢。

#租戶寫字樓呎租
1 2015年業績75.39元 (2015年12月31日)
2 3層 (貝萊德)呎租約75元 (2015年5月)
3 2層 (彭博)呎租約80元 (2015年5月)
4 1層 (興業銀行)呎租約110元 (2016年3月)

冠君(2778)在2006年掛牌以來曾進行三次收購,包括2006年收購花旗銀行廣場額外樓層、2008年收購朗豪坊商場及辦公大樓,及2013年收購花旗銀行廣場四層樓層。 冠君在2013年購入餘下四層,雖統一大廈業權,但令整幢物業的出租率急降,加上2014年下半年有美銀美林遷出,令冠君於2014年度要盡快推升大廈的出租率,所以當時曾以較市價具競爭力的價錢去出租一批單位,成為其後業績分派減少的主因。 然而,隨著中資金融機構擴張規模及開業,該廣場的出租率已由2014年底的75.4%,急升至2015年末的91.2%。 連同近期新簽租約,立約出租率現約94%。

租金水平亦因應出租率上升而提高,新出租及續約的租金報價亦相應提高,去年底每可出租平方呎為75.4港元,目前則已突破每可出租平方呎100港元。

#物業2015 財政年度收益
(百萬港元)
收入比例
1 花旗銀行廣場 966 46.8%
2 朗豪坊辦公樓 306 14.9%
3 朗豪坊商場 79038.3%
 租金收益總額 2,063100%

朗豪坊的位於旺角的交通樞紐,,商戶銷售額於2015年錄得1.8%增長,相對去年本港整體零售銷售3.7%的跌幅,朗豪坊跑贏大市5.5個百分點,朗豪坊未來的表現或許仍然能夠穩中向上。 朗豪坊商場以中價檔次,及本地消費者為主要客戶對象,受中國旅客減少訪港的影響相對較少。 零售數據仍然下滑未止跌,筆者相信旗下朗豪坊商場受到一定影響,未來在加租方面將會克制。 在整體零售市道放緩的大環境下,筆者估計基本租金能夠輕微調升,但將被分成租金下跌所抵消,去年二者比例為 88%:12%。

房地產投資信託基金(REITs)的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 冠君(2778)股息率5厘,相比同業看似未算吸引,但考慮到其零售物業和甲級商用物業比其他競爭對手優勝,物業都是位於核心地帶,未來數年派息有增長空間,值得調整時收集作為收息之用。

▪  領展房產(0823)現價46.85元,(2015-16年度預期)息率4.3厘。
▪  冠君產業(2778)現價4.01元, 息率5.0厘
▪  置富產業(0778)現價8.57元, 息率5.5厘。
▪  泓富產業(0808)現價2.99元, 息率5.9厘。
▪  陽光房地產(0435)現價4.11元,(2015-16年度預期)息率6.0厘。
▪  越秀房產(0405)現價4.26元, 息率7.2厘。
▪  春泉產業(1426)現價3.29元, 息率8.1厘。
▪  匯賢產業(87001)現價3.10元人民幣, 息率8.7厘。

冠君產業信託

冠君:2015年見底 2016年業務反彈
(來源: Fintv http://www.fintv.hk/Zhtw/126/3639/326326 )






預期息率

冠君產業信託(2778) 現價4.01元,去年度股息0.1985元,息率5.0厘。

花園道三號(花旗銀行廣場)出租率和平均租金上升,將會逐步帶動未來數年業績。 朗豪坊辦公樓續租租金穩步上揚、朗豪坊租金收入平穩、融資成本輕微下跌,今年度業績有機會上升1成以上。

簡單估計,每個基金單位的分派金額上升10%至2.18元。 現價4.01元計算,預期息率5.5厘。

冠君產業信託


股價走勢

1年圖:

冠君產業信託 2778  1年圖 2016年5月


3年圖:
冠君產業信託 2778  1年圖 2016年5月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/Champion%20REIT%20FY15%20presentation.pdf
http://www.championreit.com/tch/news/press-release-media/images/C_Press_2015_Final_Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

3. 淺談冠君產業 2014年05月02日
http://www.am730.com.hk/column-205258

4. 《財華專訪》冠君候任行政總裁 有意衝出香港
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e21fffe4b05c29d068db8b

5. 《財華專訪》冠君:揭逆市商鋪加租之謎
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e221cde4b05c29d068db9f

6. 王家琦料花旗銀行廣場新呎租加至逾百元
http://sina.com.hk/news/article/20160225/0/2/44/%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E7%90%A6%E6%96%99%E8%8A%B1%E6%97%97%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E6%96%B0%E5%91%8E%E7%A7%9F%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%80%BE%E7%99%BE%E5%85%83-5458574.html

7. 核心物業租金有起色 冠君派息見底回升
https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%9C%89%E8%B5%B7%E8%89%B2-%E5%86%A0%E5%90%9B%E6%B4%BE%E6%81%AF%E8%A6%8B%E5%BA%95%E5%9B%9E%E5%8D%87-220000396.html

8. 長江中心呎租170元 近年高 內企擴充業務 民生銀行子公司租
http://ps.hket.com/content/1070510/%E9%95%B7%E6%B1%9F%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%91%8E%E7%A7%9F170%E5%85%83%20%E8%BF%91%E5%B9%B4%E9%AB%98

9. 冠君:2015年見底 2016年商廈業務反彈
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e62a10e4b0ff3e56a87734

10. Siegel: We're in 'first inning' of a big shift that's great for stocks
http://www.cnbc.com/2016/05/25/siegel-were-in-first-inning-of-a-big-shift-thats-great-for-stocks.html

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

97 則留言:

  1. REITs 系列

    ■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
    ■  13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
    ■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
    ■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
    ■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
    ■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
    ■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
    ■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

    暫時到此為止。

    (>‿◠)✌

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  2. 謝藍冰, REITS 一直係我的主要持股, 睇你個BLOG 真係學到好多

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    1. 客氣!客氣!

      今次我就誇張咗小小,一次過寫咗8間 REITs 和一隻 SS 。

      不過,富豪(1881)我實在提唔起興趣望,叧外朗廷(1270)的財技我都怕睇唔曬。

      下個想寫藍籌股。

      但是,寫 d 人人都知而我反而最唔熟嘅,可能難度高了點,因為隨時比人指出昵度嗰度錯,咁就大件事。 都係想清楚先 ... ...

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    2. 財務分析能力我一般,有很多地方無法覆蓋。

      許多地方流於表面,見笑! 見笑!


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    3. 1270會否因為有不明白的地方而不值得買入?

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    4. 正如 20 May 那篇文章指出, 朗廷(1270)息率下跌,今年度可能有8厘,下年應該繼續下跌,未知何時見底,公司有至少2項財技會逐步 expire,加大影響每股的派息。

      相反,其他正在上升,2年多後股息可能會高於朗廷。

      朗廷的 IPO document 其實幾厚,我只是集中看了小部分,看到一些財技,未知還有沒有其他agreement 或者什麼。

      捨難取易,8隻 REITs 給我選擇,所以我放棄這 S S。

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    5. 離題小小(也不算是)

      順便説多句,睇多幾隻 REITs 之後,發覺 匯賢產業信託 (87001) 借港元買人民弊資產就個風險,之前睇輕左。 相比其他本地股,多了 fx currency borrowing risk。

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  3. 回覆
    1. 客氣! 客氣!

      如果 REITs 尤其是領展(0823)和越秀房託(0405)有什麼想補充,不妨留幾句言呀!

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    2. 我對此兩愛股的認識, 對比藍冰兄, 都只是知道一二, 不敢班門弄斧。 ^^

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    3. 看到purpose life兄計劃 2-3年後/内買樓收租/自住。 努力!努力!

      BTW, 應該用 80後兄? purpose life兄? 80後的標杆人生兄?

      共勉之!

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    4. 冰兄, 好記性。 哈哈。 是的, 希望2-3年內置業吧, 但仍需看看到時的大氣候,和到時自己的逼切性。



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  4. 405就擔心蛇吞象同補貼的問題,BTW最近808和87001應該買邊隻感到困擾~_~

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    1. 如果買匯賢 87001 之前,試試想想切身處地,當作自己是 CFO , 借了港元買了重慶項目,幾年後人仔跌咗港元升咗,要還錢或者續債,用不用減派息還是無乜嘢呢!

      這個也應想一想。

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  5. 捨難取易87001因為人仔匯率問題最終可能係808比較容易理解

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    1. 808 不錯

      我持有最多的是435 ,表面是5.35厘,但是快有6厘。 不求賺之前,先求不要蝕股價,公司還在回購,多餘錢買完,放在一邊唔洗望。

      上水高租金是好處,相反是風險向在。

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    2. 435一直比我忽視左,去睇下D資料先HAHA~

      刪除
    3. 陽光房產信託(0435) 一半寫字樓,一半商場。

      有興趣可以答下我去年2月23日出的2條有關435 的無聊問題呀!

      http://www.airmanblue.com/2015/02/23-feb-15-0435.html

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  6. 聯儲局主席耶倫表示,美國就業市場逐漸向好,且勞動力市場以任何方式實際上都在改善,而美國經濟一直處於緩慢復甦之中,相信未來數月內加息可能是合適的。

    她指出,過去通脹率都低於2%的目標,相信通脹缺口主要是油價下跌和美元走強所致,但未來數年仍預計通脹率回升至2%。

    耶倫稱,勞動參與率已經提高,這令人振奮,勞動力市場可能會進一步增長,因為兼職人士仍渴望取得全職工作,反映勞動市場存在閒置問題。不過,美國產出增速意外地緩慢,坦言有關情況令人「苦不堪言」。

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  7. 感謝藍冰大分析 非常詳細 ^^
    PS.希望下次藍冰大可以分享藍籌太古~~~想學習一家公司如何扣除投資物業公平值,然後算出內在的PE 也希望可以分享投資物業公平值對REITS的影響 有好多想學的 哈哈 感謝

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    1. 我正在看鐘兄的新書《實踐價值投資的真諦》

      http://bennychungwai.blogspot.hk/2016/04/blog-post_21.html

      理解完鐘兄書中分析 新地#16 和 長實地產#1113,我先試寫。 以最近我的看書速度,應該 ..... 幾慢。

      ^o^

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    2. 十分期待冰兵分析新地#16 和 長實地產#1113。
      再下一篇是太古地產嗎?

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    3. 哈哈! 這幾天正於看日劇、美劇,鐘兄的新書我看得好慢,因為同時在看止凡兄的新書。

      偶然要放鬆一下,同時又充實一下自己。

      什麼新X和長X,完全未開始,暫時是 ..... ..... 一個沒有時間表的計劃。 嘻!

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    4. 藍冰兄,多謝你百忙抽空閱讀拙作,期待你的新地、長地分析文章,我都是它們的股東呢!

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    5. 新地(016)...

      上個星期經過元朗 YOHO MidTown 附近,看到正在起大型行人天橋,接通元朗MTR站和 今年賣的 Grand YOHO。 又 YOHO Town, 又 MidTown, 又 Grand,元朗站幾乎變成 YOHO站。

      新元朗中心周圍完全變了樣 ..... ..... 難怪 新地(016)被視為新界西北大地主!

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    6. 政府統計處昨日公布,本港4月零售銷貨價值按年繼續下跌7.5%,雖然是連續14個月下跌,惟較今年首3個月跌幅已顯著收窄,且優於市場預期。業界表示,零售商營運仍然艱難,但在大量促銷及優惠活動推動下,預計5月份零售跌幅會進一步收窄。

      地產和收租股今日比大市強。

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  8. 冰兄,期待能就1848和1970也出篇文章,呵呵

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    1. 講起1848...BOCA我一唔小心孖展孖到到爆晒倉
      千其唔好破發pls, god bless me t___t

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    2. IMAX CHINA #1970 我有間接持有, 我持有小量 招商局中國基金 (133)。

      ^_^

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    3. 中銀航空(2588)開報43.1元高招股價近3%

      中銀航空租賃(02588)首掛開市報43.1元,較招股價42元高2.6%。

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    4. 1848和2588性质相同,2588大很多,冰兄更看好哪家呢?(手上有1848)

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    5. 最近沒有跟 1848 ,亦沒有看 2588 IPO document 或抽 2588,

      不知道 tam 兄最近忙不忙,有無時間簡單說一、兩句。

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    6. 三隻中最有興趣IMAX CHINA #1970,七月好似有首批投資者股份解禁。

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    7. 中銀航空租賃(02588) 價格調整似乎完成 .... 沒有研究,純粹口痕。

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    8. IMAX CHINA #1970 : 自私點, 我也希望它上升。

      我沒有 "直接" 持有,間接有。

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    9. IMAX China Holding, Inc.(「本公司」)董事會宣佈其已獲摩根士丹利亞洲有限公司(本公司 於香港首次公開發售的主包銷商)通知,本公司兩名主要私募股權投資者華人文化產業 投資基金(「華人文化產業投資基金」)及方源資本(「方源資本」)現已同意部分出售所持 本公司股份。華人文化產業投資基金及方源資本就出售後其各自於本公司持有的剩餘 股份的鎖定期延長三個月。新一輪鎖定期的延長將於2016年4月8日開始。

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  9. 長實(1113)上海一項目售出560伙套現逾33億人幣

    長實地產(01113)表示,旗下上海新一期行政公館「柏韋」上周四至五(26至27日)開售,首批單位約400個,在5小時內售罄,緊隨加推160個單位,逾560個單位已經售出,套現逾33億元(人民幣.下同)。

    長實地產投資董事郭子威表示,今次主要出售4房單位,共佔三分二,其餘為3房單位,平均售價近600萬元,標準單位面積約106至170平方米。 當中泳池特色單位售價逾1900萬元。

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  10. 兵兄,
    最近受starman兄同朋友影響開始買債券, 方法是加按層樓, 利息約H+1.6%, 仲回贈1%借款額, 縛2年, 買債計大約槓杆了一倍多d, 几隻債又分低中高風險, 回報平均約近5.5%, 實質投資本金計, 以本金計回報每年約10%, 計理放租d樓, 股票息, 每年都有不錯的定息回報...
    另外, 最近亦集中看三套日劇:星星之火, 99.9:刑事專業律師, 我的危險妻子....而世界奇妙物語也剛看了.
    最后, 想請教你認識國內的陸金所嗎? 我知是平保旗下, 但為何息禁高? 如何存錢進去? 謝謝.

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    1. Law Ken兄:

      首先恭喜Ken兄一步步跟據計劃,以不同的工具,實現定息回報無憂的生活!

      陸金所我聽說過,只知道是 P2P 理財產品,然後衍生出高低風險借款產品,但說真,沒有認識。

      我沒有資格做私銀客戶來借低息,Ken兄是用私銀嗎?

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    2. 世界奇妙物語也看了 .... 首2個部分,未看完。

      這一季我也是集中看三套日劇: 《99.9 刑事專業律師》,《Good Partners》 ,也喜歡看 福山雅治/藤原櫻 《Love Song》。

      《重版出來》, 《OUR HOUSE》 和 《我不是無法結婚,是不婚》看了第一集,不喜歡。

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    3. 兵兄,
      不是, 我都無禁多(据講要1百万美金,可槓杆5倍), 我只是將層樓加按而已...

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    4. 見笑, 40几歲人比起starman兄慢得多了..

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    5. Ken兄,請問「5.5%回報率」係指債券既收益率?另外平均年期幾長? thx!

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    6. 巳扣除債價計,2隻20年23年,1隻超長,因為又要息有番禁上下,又要安全性高d,又要年期短,其實選擇不多,加上很多債價已升了不少,拉低左回報...

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    7. 長定短就真係要睇你自己本身預個tenor係幾長了
      係你e家個plan底下,如果兩年後你覺得個plan唔吸引(let say加息超預期)
      你一係就要用市價賣債cut plan(特別係超長個隻可能會跌得多),一係就要用貴息續plan等matuity, tenor mismatch就係會有呢個風險

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    8. Hello Law Ken兄及藍冰兄,好耐冇係度留過言。關於陸金所,佢地有專門針對港澳台同胞的戶口申請網頁https://www.lu.com/activity/twhkmo-minisite/index.html?redirectBy=lws
      我自己就把一些唔等住洗嘅人仔擺左落去P2P同類似貨幣基金嘅零活寶(好似餘額寶咁,BTW佢地好中意叫咩咩寶)。開戶全部網上面搞掂就得,都幾方便,不過過數就一定要有國內銀行戶口。我自己用左年幾都覺得ok,P2P係每個月固定還款到你戶口,中間有試過一兩個月係遲左幾日先還款,不過會提供罰息,唔係每樣產品佢地都保底,所以我覺得比較真實d,haha。

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    9. 我見陸金所有個產品"稳盈-安e+",佢好似係保本,而且有8厘息。
      唔知大家點睇????

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    10. tam1234hk兄,

      呢樣已預計了,兩年後所借既錢可全清付,到時會睇番環球經濟,如仍然持續不振會再加碼買債,如相反就會還銀行欠款...

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    11. hanson兄,

      我自己有筆人仔定期差不多到期再加埋租金,所以想轉去陸金所.想請問我有國內銀行戶口,是否需要先到內地銀行辦轉款手續?同埋有無陸金所轉款資料之類?
      謝謝.

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    12. Law Ken兄:
      有關轉款可以睇睇呢度https://www.lu.com/help/help_operate_recharge.html
      應該係唔需要你去銀行走一轉嘅,只需要你有內地手機號碼同銀行戶口,你上網搞就得。

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    14. 剛看過些資料,p2p係國內原來好普遍,线上的红岭创投、陆金所、拍拍贷、人人贷、团贷、宜人贷、有利网、积本盒子、盛融在线,线下的宜信、海银财富,宝宝类的阿里爸爸余额宝、天天基金网现金宝、工银瑞信现金快线....陸金所有平保擔保,相對算比較安全,放40%高利貸,出資者收8.x%(稳盈-安e+),平安收其餘。利潤夠平安擔保出資者。如果平安有事才有risk.
      我覺得如有人仔不妨做,無就無謂了...
      最近考慮想將一向放租的國內樓賣了,尋找另外一d投資,一問之下嚇了一大跳,6年前買的國內二線市中心160万100坪既樓,6年後升了3倍多....仲未計收左6年租金...

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    16. 但又不是樣樣順境,另一邊日本摟其中一層租客要走,層樓內籠要執過才能租出,仲要搵租客,吾知几耐至搵到,雙重損失...

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    17. 磚頭的投資的確保(升)值,中國人喜歡擁有自住樓和買樓投資的性格,在收入上升的趨勢下自然的帶動樓價上升。

      Ken兄的日本樓在東京那一區? 是接近駅嗎?上個月看星星探親團,王貽興之前住的間樓咁殘都租得出,應該也不用大執吧!

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    18. 一個在板橋區,一個在目黑區(兩間都可十分鍾內到車站),地產代理提議最低限度換換全屋牆紙同全屋清潔加局部維修,才較易租出.我吾知王貽興之前住的間樓咁殘都租出,可能租得平掛...

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    19. 都要8萬5千yen

      https://www.youtube.com/watch?v=OJxUIJLXt3U&list=PLZlAyjC7n0Fh4J686ZlNA6UIAg7AQElLn

      1:30分

      ----------------------------------------------

      不過,牆紙如果殘就的確換左好d,新牆紙,光猛d,租出易d。

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    20. LAW兄, 有樣野唔係好明,
      假設你加按100萬, 分20年還, 算2%利息, 每個月都要還成5000左右
      100萬債券, 回報5.5%, 年收息5.5萬, 1個月收4500左右
      點樣可以做到咁高回報?

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    23. Marco兄,
      我分25年還,同埋我只計還息(以一百万計每個月利息大約1600元,你講既本金加息都係42xx元),如扣晒息大約每年回報約5.5%吧.而一般債券每隻入場費要20萬美金(155萬港元),所以借既錢會更多...

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    24. 其實所買債券不是全問銀行借,部分是我自己錢,所以所付既息在比例上只佔部分,其實現金也是將部分股票套現而已...算是分散投資,減低風險同迫自己有定息回報(因有一定年期,不易變賣)

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  13. CS報告指中國2-3線水廠應收賬情況惡化, 升級減慢
    #371 目標價7.5->4.7 中性

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    1. 也剛知道什麼擔心 所有水務股degrade。 #257, #371, #1065, #600008.SS, 等等都degrade。

      除了 北控水務#371,其他股沒有反應。

      我真的不想理 CS 什麼報告。

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    2. However, 392 seems perform quite well despite 371 dropping sharply. It even outperforms others in the "Gas Sector"!

      Any special good news?

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    3. 北京控股#392

      我的理解是5月11日 回購800萬股,總額 3.04億元之後慢慢的反應。


      http://www.airmanblue.com/2016/04/17-apr-16-1193.html?showComment=1462959727388#c2310641048147545396

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    4. Thanks! This response is really slow!!

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    5. Sorry, I mean the response of 回購800萬股#392 is really slow.
      Not Blue Hing's response! HaHa

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    6. 當然明白,市場其實幾 inefficient ,或許可以說成唔升d人就唔追吧!

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  14. 大D,乜你... 咳咳,no, I mean, 乜祈福大師轉了行做道士咩?
    http://hk.apple.nextmedia.com/news/first/20160602/19637915

    他叫我儲的古錢怎麼辦?! @_@

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    1. 細 g:

      祈福大師年輕有為,左睇右睇個樣都同嗰個道士無一忽似,年紀亦差好遠。 細g 會唔會因為舟車勞動,左飛右飛,引致眼大睇錯咗呢!

      至於5個古錢,請記緊用綉有薑字的手帕包好,等待指示。

      ^o^

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    2. 大D 好像也掃了成棟30、40間?
      http://orientaldaily.on.cc/cnt/entertainment/20160603/00282_012.html (不是叫你去看那張泳衣照片)

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    3. 以為是 細g 掃了成棟 ....

      -----------------------------------------------

      The Sky Gardens, Chester Road, Manchester M15 4JY

      http://digitalmediateam.co.uk/wp-content/uploads/2015/11/metrolink-rent-map-updated1.png

      頭2年租金保證7厘, 賣貴 d 。

      10-15分步行至 Deansgate, 一房月租英鎊640左右。

      ---------------------------------------

      1個 unit 500K 英鎊, 3房月租 1200-1400左右,比高些,比夠月租 1800 英鎊。 租金回報 = 4.3厘。

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    4. Law Ken 先生應該閒閒地掃了兩棟...

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    5. ginge,
      哈哈...已經無乜子彈,就算有都會買債券多...

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    6. 兵兄,
      你的英國樓情況如何?

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    7. 感覺幾大樓王(eg冰/law/starman兄)合資已經可以自己開檔REIT
      (ಠ ͜ʖಠ)

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    8. 我的是借 mortgage 買,與 Ken兄 full paid 無得比呀!

      英國樓無乜點,之前的租客走了,空租期不夠5天新租客就搬入去,加了小小租金。 正如「網上買樓記」HareT兄出文講過,舊租客未搬出之前,已經可以睇樓,所以空租期好短。 新租客搬入之後說有幾處有d壞,要整整,不是太多錢,我叫管理公司照整,這個是換租客可能出現的問題。

      近日在填英國報稅表。 南半球我就不用填,因為有熟人在那處做會計,順便幫我填埋,利息可以扣稅這個不用說,會計計得好盡,原來可以將機票和一些我想象不到的 cost 放入(汽油,租wifi 蛋,etc),我頭幾年應該不用交稅。

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    9. 親愛的薑妹:

      英國是不是常飛的目的地之一,所以想學索媽(東方日報的同語 ... ),四處買幾間來自用,並招呼朋友,讓他們旅行時,借給他們住宿,讓他們可以節省酒店費用呢?

      如果係就好了!

      好朋友,
      藍冰 敬上

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    11. tam1234hk兄,

      我地呢d small potato都叫樓王,實在太抬舉了...

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  15. 今日睇到1193既新聞, 心都定d. 之前用了d384轉1293.

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    1. 華潤燃氣(1193)

      首席財務官王添根表示,今年銷氣量增長目標為15%,年初至今表現處於正軌。他說,去年上游天然氣價下調後,現時銷氣價格已較成品油價低20%至30%,刺激銷氣量增長由去年同期之單位數加快至雙位數,相信今年勢頭能夠持續。

      ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

      這單 ?

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    2. 係呀!!! 打錯了1293添!!! hahahaha

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    3. 寶信汽車 (1293) 要約價為5.99元,要約人最多只會收購75%股權。

      應如何計算 ?

      去年12月 : 3.4元。

      0.25 x 3.4元 + 0.75 x 5.99元 = 5.34元? 不識計算 .... 亂來。

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    4. 唔識亦唔玩了. 122同952輸唔少. 增持埋1193咪幾好!!!! ^__^

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  16. ( 離題 )

    世界奇妙物語2016年春季篇

    ▪  「美人稅」, 「作夢機器」: 勉強合格,非常平凡。
    ▪  「通勤軍隊」, 「猜謎大叔」: 唔知做乜。

    >_<:

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    1. 好認同兵兄講法(世界奇妙物語2016年春季篇),越做越渣...

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  17. #1685 似乎還未見底
    http://img3.gelonghui.com/pdf201606/pdf20160607102304239.pdf

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  18. 冠君產業信託(02778)半年可分派收入升15% 中期分派10.96仙

    冠君產業信託(02778) 公布截至6月底中期業績。可分派收入7.05億元,同比升15.2%。每基金單位基本盈利33仙,每基金單位中期分派10.96仙。

    期內租金收益總額11.23億元,同比升12.2%,扣除經營淨開支的物業收益淨額為9.94億元,同比升13.3%。稅後盈利18.84億元,同比升20.4%,

    業績報告指,已易名為花園道3號的花旗銀行廣場,因早前訂立租約帶來回報而步入收成期,是業績理想的重要因素。該物業截至6月底的出租率為95.1%。另外,旺角朗豪坊的銷售表現優於香港整體零售市場平均,租金收入亦保持輕微增長。

    信託旗下物業組合總值661.6億元,較去年底升2.1%;每基金單位資產淨值8.62元,較去年底升2.6%。資產負債比率由去年底22.1%跌至21.7%。

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