2016年3月21日星期一

21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託(0808)於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業,包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

紅磡 都會大廈 泓富產業 808

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
7 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

置富產業(0778)過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。 置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)的物業組合包括三個於觀塘區物業,受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託(2778)為例,收入集中,易受經濟波動影響。 自由行放緩,富豪產業信託(1881)旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高,相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約,以每基金單位1元提出全購,較當時價格大幅折讓近五成,消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產(405)蛇吞象,2012年收購越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心(IFC)。 現時負債升至37%,酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年,往後分派利息不明朗。



本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


公司簡介泓富產業信託(0808) 為房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)41.38億元
現時股價(港元)2.87元 (2016-03-21收市價)
市盈率5.98倍
每股盈利(港元)0.480港元
市帳率0.58倍
每股帳面淨值(港元)4.98港元




泓富產業信託(0808) 全年業績

泓富產業信託(0808)3月公布截至2015年12月底止之可供分派予基金單位持有人之收益為2.54億元,按年升9.82%,每基金單位基本溢利為0.48元,下半年每基金單位分派為0.0897元,合計全年為0.1768元。

期內,收益為4.39億元,按年升8.75%,基金單位持有人應佔每基金單位資產淨值為4.98元,按年升5.96%。

平均單位租金22.72元,按年升9.2%,不過出租率為96.4%,按年跌1.3個百分點。

資產負債比率27.2%,對比2014年12月底止為28.6%。

泓富產業信託(0808) 派息上升


泓富產業信託(0808)

泓富產業信託(0808)於2005年上市,擁有八項多元化之物業,包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪  三座甲級寫字樓: 都會大廈,泓富產業千禧廣場,創業街9號
▪  兩座商用物業: 海名軒(部分),泓富廣場
▪  兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心,創富中心(部分)
▪  一座工業物業: 新寶中心(部分)

泓富產業信託(0808) 都會大廈

全年業績

泓富產業信託(0808)公布,截至去年12月底止,物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元,全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元,每基金單位末期分派8.97仙。 去年整體物業組合新合約的加租幅度16.3%,平均單位實際租金按年增9.17%至每方呎22.72元,租用率按年稍降1.3個百分點至96.4%。

政府的工廈活化計劃將於今個月截止申請,泓富亦曾為潮流工貿中心做活化研究逾1年,不過主席趙國雄表示,經研究後,認為該物業活化的成本高於效益,對基金的分派沒有幫助,故決定放棄申請。

行政總裁黃麗虹補充,過去幾年,該大廈已做了資產提升工程,並引入了新的租客,租金升幅理想。據了解,該大廈如要活化成為商業用途,雖然可豁免補地價,但就需要犧牲部分收租樓面作其他非收租用途以符合規定,因此擱置活化。

趙國雄預期,由於過去幾年商廈供應較少,料未來幾年租金不會下跌。今年賣地計劃才推出較多地皮,過幾年才有新供應應市。 黃麗虹又指,今年約34%物業需續約,加租幅度仍達雙位數,強調「在不同經濟周期,有不同的雙位數字,好高的時候都有三成幾」,2015年則維持16%水平,除非經濟特別差,否則料今年能維持差不多水平。

泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號泓富產業信託(0808) 觀塘創業街9號

收購

趙國雄指出,未來泓富收購目標會留在熟悉的區域,包括港島東及九龍東,以目前規模,可動用融資等資源進行約20億元的收購,相信足夠收購比較大的商廈項目。就會否與置富產業(0778)合作進行收購,他表示曾經研究,但由於不動產投資信託的守則限制,合作並不可行。 公司目前可動用併購資金達20億元。

不過,他表示難有收購的機會,因基金現時之股息回報率達6.2%,進行新收購的項目至少要有4.5%至5%回報,才不會拖低分派。他說,過去幾年市道較旺,賣方叫價強硬,但到今年相信有多發展商願意放售非核心區域之商廈,因為住宅市場放緩,會令發展商更願意出售非核心區域商廈項目幫補銷售。

財務管理

資金方面,泓富(0808)負債比率由2014年底的28.6%下降至27.2%。

泓富(0808)於2014年完成再融資,為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)泓富廣場 租戶 泓富產業信託(0808)  KC Korea


短評

泓富產業信託(0808)2015年物業收入淨額按年增10.7%,而物業營運支出只是輕微上升2%,引致可供分派予基金單位持有人之收益上升9.8%,業績令人滿意。

在本港上市的眾多REITs(房地產信託基金)之中,泓富產業信託(0808)以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808)近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化,置換租客和行業,令租金明顯提升。 泓富(0808)2016年資產增值工程將會集中於提升紅磡都會大廈的寫字樓設施。 管理層表示今年平均加租幅度有信心達雙位數字。

展望未來,九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出,加上香港政府的基建規劃,投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區(「CBD2」)的長遠前景,依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業(808),料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱,但現時寫字樓的出租空置率持續下降,推動租金上升,投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年12月底的租用率96.4%,投資者需要觀察租用率會否穩定維持。

泓富廣場 泓富產業信託(0808)

觀塘的物業可受惠區內重建而提升價值,現價息率6.2厘,防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 如果假設5.0厘作為估值,泓富產業信託(0808)估值為3.54元。 如果用5.5厘作為估值,估值為3.21元。 如果用6.5厘作為估值,估值為2.72元。

▪  領展房產(0823)現價46.80元,(2015-16年度預期)息率4.3厘。
▪  冠君產業(2778)現價3.97元, 息率5.0厘。
▪  置富產業(0778)現價8.30元, 息率5.7厘。
▪  泓富產業(0808)現價2.87元, 息率6.2厘
▪  陽光房地產(0435)現價3.95元,(2015-16年度預期)息率6.3厘。

泓富產業信託(0808)  潮流工貿中心



息率

泓富產業信託(0808)上半年度分派8.71仙,下半年度分派8.97仙,全年分派0.1768元,按年上升8.5%。 泓富產業信託(0808)現價2.87元計算,息率6.2厘。


泓富產業信託(0808) 起動九龍東



股價走勢

1年圖:

泓富產業信託 808  1年圖 2016年3月


3年圖:

泓富產業信託 808  3年圖 2016年3月



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/38
http://www.prosperityreit.com/files/FY15_Presentation_Chi_Final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/37
http://www.prosperityreit.com/

3. ARA Asia
http://www.ara-asia.com/businesses/reits/prosperity-reit

4. 泓富可分派收入2.54億 增9.8%
http://money18.on.cc/finnews/news_breaking_content.html?cat=exp&article_id=bkn-20160303213958059-0303_00842_001

5. 趙國雄:泓富產業有20億買商廈!
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160303/54825269

6. 泓富淡市伺機購商廈
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160304/19515661

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

16 則留言:

  1. 精通日文博學多才的藍/男士,請問這裡 - http://www.clarion.com/jp/ja/products-personal/past-products/audio/DMB165/index.html - 見不見到有英文 manual?

    外籍朋友下載了幾個一模一樣的日文 manual (為甚麼要幾個呢,雖然不懂得日文,難道看不出是一樣的嗎? :P),叫我幫忙,我怎會看得明 >_<

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    1. CD/MD機?

      我也只見日文 manual

      http://www.clarion.com/jp/ja/pdf/DMB165_Manual.pdf

      不過,看來操作簡單。 應該係 ... ... ... 除非唔係。

      刪除
    2. 據說是安裝在車內的東東。

      大D懂得日文又聰明,當然覺得操作簡單。但以一個看不出幾個一模一樣的.... cough cough cough.... (氣管敏感症狀) @_@

      會不會有中文版呢?如有,到時可以請求精通中英韓文博學多才的藍/男士幫忙翻譯 @_@

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    3. 「知!」 當然知,一藍子地位超然呀!

      點用? 「(靜30秒) 使用方法就是放 MD 入去,然後按 MD Eject, MD 就會彈出。 完。」

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    4. 此留言已被作者移除。

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    5. google翻譯:
      https://translate.google.com.hk/translate?hl=zh-TW&sl=ja&u=http://www.clarion.com/jp/ja/products/2006/audio_visual/audio/2din_style/DMB165/jp-ja-product-pf_1143439244990.html&prev=search

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    6. 謝謝 Ken 先生,但翻譯不到那份使用手冊啊?
      我試過在不下載情況下在 google 選擇 translate, 但它說個 file 太大還是甚麼.....

      (細細聲) 只能靠心地好又樂於助人的藍冰直接把它由日文翻譯成英文 @_@

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  2. #1685 張化橋4月7日增持 100萬股

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    1. 市場對LE D消息似乎已經無感了

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    2. 做咩無啦啦在4月7日增持?又不是他的生日 @_@

      記得曾經和藍冰及其他人同時吃過煎堆後便沒有再留意他了....

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    3. 忘情煎堆?邊到有得食,可唔可以介紹番
      ( ͡° ͜ʖ ͡°)

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    4. gingeⓇ妹的煎堆之一: 經緯紡織機械#350。 「民企之父」張化橋介紹過,#350已經母公司被私有化左 ... ...

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    5. 博耳電力(01685)

      股價大跌的因由,在於市場質疑其業績之中,保理業務及應收賬處理不當

      出席業績後發布會的張化橋,也直言有關處理顯示公司管治水平問題,但「疑中留情」仍叫投資者給公司一個機會。

      http://www1.hkej.com/dailynews/articlePrint/id/1281262

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    6. 因為除淨先升,定因為增持,睇唔明

      http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN260412345&page=2&category=latest

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  3. 泓富(808)中期可分派收益增5.3%,每單位分派9.06仙

    泓富產業信託(00808)公布截至6月底止中期業績,期內可供分派予基金單位持有人之收益為1.3億元,按年升5.3%,每基金單位基本溢利0.24元,每基金單位分派0.0906元,增4%。

    期內,收益按年增3.3%,至2.2億元;物業收入淨額增加3.1%,至1.8億元,租用率跌1.8個百分點,至96.7%。

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